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仲量联行2020年第三季度大中华区物业市场总结

核心内容概述

2020年第三季度，中国GDP同比增长率从二季度的3.2%加速至4.9%，经济复苏态势良好，服务业表现尤为突出。消费市场逐步回暖，社会消费品零售总额季度增速年内首次转正，线上零售额同比增长9.7%。然而，住宿和餐饮业仍受疫情影响，表现疲软。全国固定资产投资同比增长0.8%，首次由负转正，其中高技术产业投资增长显著，达9.1%。仲量联行指出，未来全球经济复苏仍存在不确定性，中国将更加依赖内需和国内市场，以促进经济持续增长。

主要观点与关键信息

办公楼市场

• 全国市场回暖：三季度全国甲级办公楼市场表现明显回暖，超九成城市录得净吸纳量正值，空置率普遍回落。一线城市和主要二线城市共录得84.1万平方米净吸纳量，较上半年增长71%。
• 区域表现：
  • 北京：净吸纳量约9,000平方米，租金环比微降1.2%。
  • 上海：净吸纳量15.6万平方米，租金环比下跌2.6%。
  • 深圳：净吸纳量显著增长，租金跌幅收窄，空置率上升至27.8%。
  • 广州：净吸纳量为22万平方米，租金小幅回升0.4%。
  • 西安：净吸纳量4.7万平方米，位列全国第四，二线城市中表现突出。
• 企业需求变化：疫情促使企业更加注重成本控制，部分企业选择搬迁至租金较低的新兴商务区，如北京丽泽、深圳前海等。同时，定制化装修和“即租即用”成为业主吸引租户的新策略。
• 行业趋势：金融、科技、医疗健康等行业仍是办公楼租赁需求的主力，初创科技企业尤其青睐灵活租赁方案。

零售地产市场

• 市场复苏：优质零售物业市场在三季度新增供应接近160万平方米，推动总存量增长至1.13亿平方米。
• 消费趋势：必需消费品如食品、日用品、药品等表现积极，而金银珠宝、服饰类消费出现下滑。手机和化妆品等业态在后疫情时代展现出强劲增长。
• 区域动态：
  • 广州和成都新增供应量分别为32万平方米，领跑全国。
  • 重庆市场存量首次突破700万平方米，与武汉交换排名。
• 租金与空置率：平均空置率报9.7%，较二季度略有上升，但多数城市租金跌幅收窄，部分区域租金企稳。

住宅市场

• 政策调控：三季度房地产调控政策稳中趋严，中央强调“房住不炒”，多地收紧楼市调控，部分城市放宽人才落户政策。
• 市场表现：
  • 全国住宅销售面积小幅下降1.0%，但销售额由负转正，同比增长6.2%。
  • 一线城市如北京、上海、广州、深圳新建商品住宅销售价格环比上涨，但涨幅有所回落。
  • 三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，但涨幅较上半年有所下降。
• 土地市场：受“三道红线”政策影响，房企拿地趋于理性，各线城市土地溢价率小幅回落。
• 市场展望：四季度房企或将继续加速推盘以回笼资金，但受调控影响，成交量可能小幅回落。

物流地产市场

• 市场概况：物流地产市场在三季度表现稳定，主要城市包括北京、上海、广州，但数据较为有限，未详细列出具体区域的市场动态。

酒店市场

• 市场动态：北京、上海、广州、香港等城市的酒店市场在三季度保持活跃，但具体数据未详细列出。

重点城市分析

北京

• 净吸纳量：9,000平方米，租金环比下跌1.2%，整体市场活跃度略有下降。
• 租金趋势：租金继续下降，但跌幅收窄，部分业主通过灵活租赁策略吸引租户。

上海

• 净吸纳量：15.6万平方米，租金跌幅收窄，业主竞争策略转向多元化。
• 租金：环比下跌2.6%，但部分项目租金企稳，尤其在非中央商务区。

广州

• 净吸纳量：22万平方米，租金小幅回升，空置率下降。
• 市场复苏：珠江新城和琶洲片区表现突出，市场供需逐步平衡。

深圳

• 净吸纳量：录得环比小幅上升，但空置率上升至27.8%。
• 新兴商务区：前海、宝安中心、留仙洞总部基地等新兴区域成为租赁热点。
• 政策影响：《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》将提振市场情绪。

成都

• 净吸纳量：2.6万平方米，高新南区表现突出。
• 租金跌幅：环比下跌0.6%，但跌幅收窄，业主开始关注租户结构优化。

重庆

• 净吸纳量：2.3万平方米，科技互联网和在线教育企业推动需求增长。
• 租金：环比下跌0.5%，但部分业主开始调整竞争策略，提供灵活租赁方案。

武汉

• 净吸纳量：录得负5,336平方米，市场活跃度上升，但疫情冲击仍未完全消除。
• 租金：环比下跌3.6%，但光谷市场表现相对坚挺。

西安

• 净吸纳量：4.7万平方米，是二线城市中表现最好的。
• 租金：环比下跌4.5%，但部分业主信心增强，租金略有回升。

青岛

• 净吸纳量：录得-1,900平方米，市场压力尚存。
• 租金：环比下跌1.0%，但部分业主开始提供精装修房源和灵活租赁条件。

沈阳

• 净吸纳量：0.7万平方米，市场活跃度有所回升。
• 租金：环比下跌1.1%，业主仍面临较大的租金下行压力。

未来展望

• 经济复苏：预计四季度经济将继续向好，但海外疫情和不确定性依然存在。
• 政策影响：国内政策将继续支持内需，尤其是“双循环”战略的实施，将有助于市场进一步复苏。
• 市场调整：部分城市仍将面临空置率上升和租金下行压力，但随着供应端的调整和需求的释放，市场有望逐步恢复。
• 投资趋势：货币宽松政策可能为房地产市场提供一定缓冲，但受限于经济环境和政策调控，房价增长将较为温和。
• 业主策略：定制化装修和灵活租赁策略将成为业主应对市场压力的重要手段。

总结

仲量联行的报告指出，尽管疫情对房地产市场造成了一定影响，但整体市场正在逐步恢复。各细分市场如办公楼、零售地产、住宅等均展现出不同的复苏趋势和挑战。未来，随着政策支持和市场需求的逐步恢复，房地产市场有望迎来新的发展机遇。