2021住宅物业管理发展报告-中物研协·上海易居房地产研究院_14页_4mb

住宅物业管理发展报告总结

核心内容

住宅物业管理是物业管理行业最基础、最广泛的服务形态，是行业发展的基础和支柱。随着城市化进程加快和居民需求多样化，住宅物业管理正在从传统标准化服务向产品化、品牌化发展，同时加速融入基层社区治理体系，并积极拥抱数字化转型，推动智慧社区建设。此外，行业正通过第三方拓展和收并购实现规模扩张，提升市场占有率。未来，住宅物业费市场化改革、社区增值服务和智慧社区建设将成为重要发展趋势。

主要观点

1. 住宅服务是物业管理行业发展的基础和支柱

• 住宅物业管理覆盖人群广泛，关系社会和谐稳定，是基层社区治理的重要组成部分。
• 自上世纪80年代引入以来，住宅物业管理经历了从“四保一服”到智慧社区的深刻转变。
• 政策支持推动住宅物业管理融入社会治理体系，如住建部《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》和“十四五”规划。

2. 住宅物业管理逐步融入基层社区治理体系

• 住宅物业在疫情防控中发挥了重要作用，成为社区联防联控主力军。
• 行业领先企业联合街道、社区等基层力量，探索“多网合一”、网格化管理等精细化管理举措。
• 住宅物业管理具有一定的公共属性，是实现社区治理现代化的重要载体。

3. 细分客户需求推动服务产品化和品牌化

• 企业通过客户细分和数据分析，提供个性化、差异化服务，提升客户满意度。
• 头部企业如碧桂园、保利、鑫苑、时代邻里等，推出多种品牌和服务体系，形成服务特色。
• 住宅物业企业正从标准化走向“菜单式”服务，满足居民多样化需求。

关键信息

一、住宅物业管理行业发展特征

• 住宅服务地位：住宅物业管理是物业管理行业发展的基础和支柱。
• 历史发展：自上世纪80年代引入，逐步从沿海向内陆扩展。
• 服务升级：从传统人工服务向智能化、数字化转型，构建社区增值服务生态。
• 社区治理融合：住宅物业融入社会治理体系，成为社区服务的重要支撑。

二、住宅物业服务市场数据分析

1. 500强企业住宅物业发展指数

• 2020年，500强企业住宅物业发展指数（PMDI500）为771.8，同比增长14.62%。
• 百强企业住宅物业发展指数（PMDI100）为573.7，同比增长20.45%，年复合增长率达23.47%。

2. 住宅物业管理规模

• 500强企业：2020年住宅物业管理项目总数达45031个，同比增长17.50%。其中，三、四线城市项目占比提升。
• 百强企业：2020年百强企业住宅物业项目总数达30726个，同比增长22.34%，占500强企业住宅物业项目的68.23%。
• 住宅物业面积：500强企业住宅物业总管理面积达87.12亿平方米，占行业总管理面积的26.37%。百强企业住宅物业面积达64.51亿平方米，占500强企业住宅物业面积的74.05%。

3. 住宅物业经营绩效

• 物业费收入：500强企业住宅物业费总收入达1445亿元，占总收入的47.43%。百强企业住宅物业费总收入为1074.78亿元，同比增长26.26%。
• 收费形式：包干制为主，占比约89.42%，平均物业费为2.24元/（平方米·月）。
• 社区服务收入：500强企业社区服务总收入达390.27亿元，占总收入的9.59%。百强企业社区服务收入达317.55亿元，同比增长25.26%。

市场动态

1. 第三方拓展加速

• 行业头部企业通过第三方项目拓展实现规模增长，如碧桂园服务2021年上半年新增合同管理面积中55.7%来自第三方。
• 恒大物业、雅生活、保利物业等企业积极拓展第三方项目，提升市场占有率。

2. 收并购推动住宅管理跨越式增长

• 头部企业通过并购实现区域扩张和资源整合，如碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，管理面积扩大34.83%。
• 典型案例包括融创服务收购开元物业、彰泰服务，合景悠活收购雪松智联科技等。

发展前景和趋势

1. 住宅物业费市场化改革

• 多地政策推动物业费市场化定价，如北京市、上海市、天津市等。
• 建立“质价相符”机制，通过第三方评估机构对服务成本进行科学评估。

2. 社区增值服务空间广阔

• 社区增值服务成为住宅物业管理新的盈利增长点，毛利率高于基础物业服务。
• 企业围绕社区生活场景，拓展养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域。
• 社区增值服务营收占比和增速持续上升，如碧桂园服务提出2025年增值服务营收目标为300亿元。

3. 智慧社区建设成为趋势

• 住建部发布政策推动智慧社区建设，鼓励物业服务企业打造线上线下生活服务平台。
• 头部企业积极布局智慧科技板块，与互联网企业合作，推动服务流程优化和体验提升。
• 智慧社区建设有助于提升运营效率和服务质量，成为企业竞争的关键因素。

4. 推动老旧小区物业管理全覆盖

• 老旧小区物业管理存在诸多问题，如物业费低、设施老旧、缺乏维修基金等。
• 政策支持老旧小区改造，如国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
• 多地探索“菜单式”服务、政府与企业合作等模式，推动老旧小区物业管理全覆盖。

总结

住宅物业管理行业正经历从传统服务向精细化、品牌化、数字化的深刻转型。企业通过服务创新、技术应用和模式优化，提升服务质量和运营效率。政策支持推动行业融入社区治理，推动老旧小区物业管理全覆盖。同时，第三方拓展和收并购成为行业扩张的重要手段，社区增值服务和智慧社区建设成为未来增长的重要方向。行业未来将更加注重服务质量与收费水平的匹配，推动物业费市场化改革，实现住宅物业管理的高质量发展。