2021学校物业管理发展报告-中物研协·上海易居房地产研究院-20页_8mb

学校物业管理发展报告总结

核心内容

学校物业管理是物业管理行业的重要细分业态，涵盖高等院校、中小学校、国际学校等类型，服务内容复杂多元，包括教学楼、学生公寓、图书馆、餐厅等。随着高校后勤社会化改革的推进，学校物业管理逐渐走向规范、健康发展，但仍存在服务社会化、市场化水平不高，服务内容与质量未能完全满足师生需求等问题。2021年“十四五”规划纲要提出建设高质量教育体系，为学校物业管理的发展提供了政策支持，推动其向更高水平发展。

主要观点

• 学校物业管理具有教育属性、公益属性和服务对象特定性，与一般物业管理存在显著差异。
• 学校物业管理的市场空间广阔，预计2025年高等教育及中小学物业市场规模将超过751亿元，未来有望突破千亿。
• 学校物业市场呈现低集中竞争格局，CR8为35.16%，行业集中度有进一步提升空间。
• 500强企业和百强企业在市场拓展、经营绩效和运营效率方面表现突出，尤其在市场化拓展和智慧化建设方面领先。
• 政策支持、市场需求、技术进步共同推动学校物业管理行业向标准化、专业化、智慧化、精细化方向发展。

关键信息

一、服务内容与特点

学校物业管理服务内容分为基础物业服务和多元化增值服务两大类：

基础物业服务	多元化增值服务
安全管理	教辅服务（教室管理、实验支持、场馆服务等）
工程管理	生活配套服务（校园交通、公寓服务、快递收发等）
清洁服务	商务服务（会议接待、票务服务、广告服务等）
绿化服务	行政服务（文件传递、档案管理、办公室清洁等）
消杀服务	其他便捷服务（校园用品售卖、热线服务等）

学校物业具有以下特点：

1. 教育属性：围绕教学和科研，注重营造育人氛围。
2. 公益属性：服务费由政府审批，企业需承担社会责任。
3. 服务对象特定性：以师生为主，服务内容和人员素质要求较高。

二、市场空间及驱动因素

学校物业管理市场空间充足，主要驱动因素包括：

• 政策支持：自1985年起，政策逐步引导学校后勤社会化改革。
• 学校数量与在校生数增长：2011-2020年，普通高等学校数量增长50所，普通高校在校生数增长约976.8万人，复合增长率约4%。
• 校舍面积扩张：2013-2020年，普通高校校舍建筑面积从8.69亿平方米增至10.53亿平方米，预计2025年将达到12.08亿平方米。
• 物业费增长：2020年，500强企业学校物业费平均水平为3.48元/（平方米·月），有提升空间。

三、市场数据分析

1. 500强企业数据

• 管理面积：2020年为8.9亿平方米，较2019年增长15.52%。
• 管理项目数：约6101个，较2019年增长15.18%。
• 管理面积均值：260.39万平方米，较2019年增长10.86%。
• 项目来源：外拓第三方项目占比65.64%，表明市场拓展能力增强。

2. 百强企业数据

• 管理面积：2020年为6.01亿平方米，较去年增长25.68%。
• 市场份额：百强企业在500强企业学校物业费收入中占比61.67%，行业集中度提升。
• 运营效率：单位项目创收能力由2017年的234.70万元增长至2020年的333.36万元，年复合增长率12.41%。

3. 物业费水平

• 包干制：占比88.93%，平均物业费3.31元/（平方米·月）。
• 酬金制：占比11.07%，平均物业费5.85元/（平方米·月）。
• 城市差异：一线城市物业费最高，达5.39元/（平方米·月）。

四、行业动态

1. 企业动态

• 世茂服务：2020年8月收购浙大新宇物业，拓展高校物业市场。
• 康桥悦生活：2021年4月与河南对外经济贸易职业学院合作，成立康桥产业学院。
• 德信盛全：2021年5月与厦门大学管理学院合作，推动校企融合。
• 雅生活服务：2021年8月收购宏泰物业，强化院校服务能力。
• 时代邻里：2021年8月与华美国际教育集团合作，拓展学校物业。

2. 市场竞争

• 2020年7月至2021年7月，学校物业中标项目达1500多起，金额保守估计达90亿元。
• 市场竞争加剧，但行业集中度仍较低，有提升空间。

五、发展趋势

1. 标准化体系建设：学校物业企业积极导入ISO9001、ISO14001等管理体系，推动服务规范化。
2. 智慧化发展：企业通过智慧平台、智能设备等技术提升服务效率和质量，如绿城服务、浙大求是物业、苏宁银河物业等。
3. 专业化人才培养：企业注重培养高素质、复合型人才，如苏州东吴物业、复旦大学枫林校区物业管理团队等。
4. 精细化服务：以师生需求为导向，打造特色服务，如重庆新大正开展环保主题活动，苏州东吴物业组织后勤体验岗等。
5. 服务育人理念：通过服务提升校园文化氛围，增强社会责任感。

总结

学校物业管理在政策支持、市场拓展和技术进步的推动下，逐步实现从低水平向高质量发展。行业呈现低集中竞争格局，但集中度有望提升。随着“十四五”规划的实施，学校物业管理的市场空间将进一步扩大，行业前景广阔，发展潜力巨大。未来，标准化、智慧化、专业化将成为行业发展的主要方向，推动学校物业管理向更高水平迈进。