2021住宅物业管理发展报告-中物研协·上海易居房地产研究院-14页_4mb

住宅物业管理发展报告总结

核心内容

住宅物业管理作为物业管理行业的重要组成部分，正经历从传统服务模式向精细化、品牌化、数字化方向的深刻转型。随着城市化进程的加快和居民需求的多样化，住宅物业服务在服务内容、管理方式及市场格局上均发生显著变化，成为推动行业发展的核心力量。

主要观点

1. 住宅物业管理是行业发展基础和支柱

• 自1980年代起，住宅物业管理在中国逐步发展，成为物业管理行业的主要形态。
• 住宅服务涵盖居民生活的衣食住行，服务内涵不断丰富，技术不断更新，逐步向智能化和数字化演进。
• 住宅物业管理具有行业属性和一定的公共属性，融入基层社区治理，助力老旧小区物业管理全覆盖。

2. 住宅物业管理逐步融入基层社区治理体系

• 中央和地方政府出台多项政策，推动住宅物业融入社会治理体系。
• 住宅物业在疫情期间发挥重要作用，成为社区联防联控的重要力量。
• “十四五”规划提出提升社区服务管理能力，推动网格化、信息化、精细化管理。

3. 客户细分与产品化、品牌化趋势明显

• 企业从标准化服务向产品化、品牌化发展，围绕差异化客户群体提供个性化服务。
• 企业通过数据调研、客户体验研究等方式，精准分析客户需求，提升客户满意度和品牌影响力。

4. 住宅物业管理市场规模持续扩大

• 2020年，500强企业住宅物业管理项目数量达45031个，同比增长17.50%。
• 百强企业住宅物业管理项目数量为30726个，同比增长22.34%。
• 住宅物业总面积达87.12亿平方米，占行业总管理面积的26.37%。

5. 住宅物业费收入增长显著

• 2020年，500强企业住宅物业费收入达1445亿元，占总物业费收入的47.43%。
• 百强企业住宅物业费收入达1074.78亿元，同比增长26.26%。
• 住宅物业费水平在一线城市较高，达到3.03元/（平方米·月），三四线城市为2.00元/（平方米·月）。

6. 社区增值服务成为新盈利增长点

• 社区增值服务围绕居民生活场景，涵盖家政、电商、教育、康养等领域。
• 企业通过创新服务模式和拓展业务领域，推动“物业服务+生活服务”融合。
• 社区增值服务营收增长迅速，2021年上半年平均收入达3.02亿元，平均同比增速125.5%。

7. 第三方拓展加速，市场集中度提升

• 随着新开发楼盘增量下降，企业加速第三方拓展，提升市场化能力。
• 2021年，碧桂园服务、恒大物业、融创服务等企业通过收并购实现快速扩张，市场集中度显著提高。

8. 数字化转型推动智慧社区建设

• 政府出台政策鼓励智慧社区建设，推动物业服务企业加快线上线下融合。
• 企业通过与科技公司合作，提升服务效率和居民体验，如恒大物业与腾讯、商汤科技合作，雅生活与华为、商汤科技合作。

9. 老旧小区物业管理成为重点

• 老旧小区因设施老化、管理缺失等问题，成为住宅物业管理的难点。
• 政府推动老旧小区改造，鼓励企业探索创新物业管理模式，如“先尝后买”、“一站式”服务等。

关键信息

• 行业趋势：住宅物业管理正从标准化向产品化、品牌化发展，推动社区增值服务和智慧社区建设。
• 政策支持：政府出台多项政策，支持住宅物业管理融入社会治理、推动智慧社区建设、提升服务质量。
• 市场数据：
  • 2020年，500强企业住宅物业管理项目总数达45031个，同比增长17.50%。
  • 百强企业住宅物业管理项目总数达30726个，同比增长22.34%。
  • 住宅物业费收入占500强企业总收入的47.43%，百强企业占53.59%。
  • 社区服务收入占500强企业总收入的9.59%，百强企业占11.44%。
• 企业动态：
  • 碧桂园服务2021年新增合同管理面积中，55.7%来自第三方外拓。
  • 恒大物业2021年在管面积同比增加79.84%，第三方项目占比达39.4%。
  • 融创服务收购彰泰服务，获取1222万平米在管面积，合约面积2595万平米。
  • 合景悠活收购雪松智联，提升智慧社区服务能力。

发展前景与趋势

• 物业费市场化：多地已逐步放开物业费定价，建立“质价相符”的收费机制，推动行业良性发展。
• 社区增值服务：将成为未来住宅物业管理的重要收入来源，企业通过创新服务模式和拓展业务领域，提升服务体验和客户满意度。
• 智慧社区建设：数字化转型成为趋势，企业通过智慧平台提升运营效率和服务质量，构建居住新生态。
• 老旧小区改造：政府推动老旧小区改造，鼓励企业探索创新管理模式，提升物业管理覆盖率和质量。

总结

住宅物业管理正面临从传统模式向精细化、品牌化、数字化的全面转型。企业通过客户细分、产品创新、智慧化运营、第三方拓展和收并购等方式，不断提升服务能力和市场竞争力。同时，政策支持推动行业融入社区治理，促进智慧社区建设，提升老旧小区管理水平。未来，随着市场化改革的深入和社区增值服务的拓展，住宅物业管理将在行业发展中占据更加重要的地位。