20160612-招商证券-招商房地产高频追踪报告_一些积极的变化正在发生_30页_866kb_866kb

招商房地产高频追踪报告总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业及部分重点城市的市场动态、政策变化和投资配置建议，指出一些积极变化正在发生，并对行业未来走势进行了展望。报告强调，房地产行业基本面和流动性仍维持双升，看好行业及周期品低斜率反转。同时，关注房地产企业估值NAV安全边际，建议超配地产蓝筹和白马。

主要观点

1. 行业策略

• 行业复苏预期：报告指出，房地产行业复苏趋势已被验证，当前市场已出现一些积极变化，成为短期投资焦点。
• 四层变化：
  1. 宏观层面：通胀进入短期调整区间，长端利率上行边际减弱，对周期品形成支撑。
  2. 风险偏好：前期“风险偏好高者追逐房地产上游，偏好低者追逐下游”的时间区间已过，房地产已不再为他人做嫁衣裳。
  3. 个股调整：房地产行业个股已率先调整，大票折价明显，小票部分进入价值区间，配置价值上升。
  4. 万科事件：万科的复盘渐进，其未来走向将对地产行业产生影响。

2. 配置建议

• 维持年度策略：看好房地产行业及周期品的低斜率反转。
• 配置比例：蓝筹&白马与小票维持6:4的配置比例。
• 自下而上选股：关注“资源/业绩/主题”等角度，重点在蓝筹和白马。
• 转型地产股：需结合安全边际进行综合考量，部分转型小票已进入合理区间。

3. 配置组合

• 蓝筹首选：【蛇口】，资源禀赋与业绩释放双击，长期配置价值突出。
• 白马组合：
  • 新经济首选：【世联】，估值进入合理区间。
  • 价值型地产股首选：【华发】、【荣盛】、【首开】。
• 具体标的：
  • 华发：折价50%，定增倒挂10%，未来三年业绩大年。
  • 荣盛：京津冀核心标的，业绩有保障，较定增价倒挂30%。
  • 首开：股息率达5%。
• 其他建议：
  • 搜房：成功回归概率较高。
  • 苏宁：复牌补跌可重点关注。
  • 嘉宝：大金融方面重点关注。
  • 世荣：大健康方面，已略有折价。
  • 诊断医疗转型部分标的：转型溢价已不算高。
  • 央企地产整合：关注【南国】。
  • 深圳地产国资整合：关注【沙河】。

关键信息

1. 主流城市最新变化

• 供给：5月份部分重点城市推盘量下降，批售比为0.7，可售套数和去化周期持续下降。
• 需求：
  • 一手房销量：整体销量继续回落（67城-27%），一线-32%、二线-30%、三线-20%。
  • 二手房销量：分化明显，热点城市大多回落。
• 价格：5月百城新房均价环比涨幅提升至1.7%，厦门和合肥领涨，涨幅超5%；秦皇岛、桂林等城市领跌。
• 土地市场：5月份百城住宅类供地量低位持平，成交量低位回升，但楼面均价大幅上涨，尤其在二线城市。

2. 政策面热点

• 上海试点房地产宏观审慎管理：包括基础数据库、监测体系、金融机构评估体系和政策工具箱。
• 具体措施：
  • 基础数据库：涵盖人口、经济、金融等。
  • 监测体系：关注房地产市场景气、银行稳健性、金融秩序等。
  • 评估体系：包括房地产贷款集中度、借款人偿债能力等。
  • 工具箱：涉及房贷利率、首付比例、差别化激励政策等。

3. 重点城市周度高频数据

• 一手房销量：重点城市（67）周均销量为14529套，环比下降27%；一线城市（4）周均销量为1222套，环比下降32%；重点二线城市（21）周均销量为7103套，环比下降30%；重点三线城市（42）周均销量为6203套，环比下降20%。
• 二手房销量：北京、深圳、青岛等城市销量均有下跌，其中北京跌幅最大。

4. 土地市场

• 住宅类供地量：5月份百城住宅类供地量低位持平，一线城市持平，二线城市回升，其他城市回落。
• 成交楼面均价：百城住宅类土地成交楼面均价环比大幅上涨，一二线城市涨幅明显。

5. 房地产市场表现

• 行业表现：最近一周（6月4日-6月10日），房地产指数+0%，相对沪深300 +0.8%，在29个大类行业中排名第12。
• 超额收益：房地产2015年超额收益显著，尤其是H1和Q4，但今年以来表现相对较差，累计-9.8%，在29个大类行业中排名第24。
• 估值情况：房地产PE和PB分别回升至近五年均值的132%和106%，在周期类排名居中。

风险提示

• 行业销量调整节奏慢于预期。
• 多元化转型低于预期。

附录：公司短期与长期评级

短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

作者信息

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，主要从事房地产行业研究，拥有丰富的宏观策略研究经验。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，8年证券行业研究经验，4年房地产研究，4年纺织服装研究。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。

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