20160711-招商证券-招商房地产高频追踪报告_下半年首周销量季节性回落_继续关注积极因素兑现_33页_1mb_1mb

下半年首周销量季节性回落，继续关注积极因素兑现

核心内容

本报告由招商证券房地产研究团队发布，分析了房地产行业在2016年下半年首周的表现及未来趋势。报告指出，行业整体处于边际改善阶段，但近期销量出现季节性回落，主要由于半年末销售调节。尽管如此，市场仍存在积极因素，如通胀回落、货币放松预期及周期品利好环境，值得关注。

主要观点

行业策略

• 行业边际改善持续：近4周强调的行业边际改善仍在持续，房地产指数相对收益的最佳布局点在行业衰退后端和复苏前端。
• 短期积极变化延续：尽管销量出现调整，但短期积极因素仍可能带来反弹机会。
• 配置建议：继续看好资金价格和通胀回落带来的周期品利好，推荐蓝筹&白马与小票保持6:4配置比例，强调基本面为王。

转型与选股建议

• 转型地产股配置价值上升：大票折价明显，小票部分进入价值区间，具备配置价值。
• 自下而上选股：关注“资源+业绩+估值”兼备的品种，如蛇口、华发、信达、首开、北京城建等。
• 重点推荐标的：
  • 嘉宝：房地产基金主题首选，核心稀缺标的。
  • 苏宁环球：大健康主题首选，布局医美和传媒，具备成为国内医美龙头的潜质。
  • 世荣兆业、北辰：进入折价区间，具备安全边际。
  • 保利与中航事件：标志着央企地产整合加速，建议关注【招商蛇口】和【南国】。
  • 深圳地产国资整合：建议关注【沙河】。

关键信息

销量情况

• 整体销量：重点城市67城销量环比普遍回落，整体销量下降35%。
• 一线销量：4城销量环比下降41%，其中北京下降46%，上海下降38%，深圳下降22%，广州下降48%。
• 二线销量：21城销量环比下降38%，其中天津销量下降51%，南京销量上升38%。
• 三线销量：42城销量环比下降28%，南京销量上升26%。

二手房销量

• 整体分化明显：重点城市二手房销量分化，北京略有回落，深圳低位略回升。
• 南京表现突出：南京二手房销量持续上升，涨幅达131%。
• 成都、武汉销量回落：成都销量下降24%，武汉销量下降17%。

价格变化

• 百城房价环比涨幅回落：6月环比+1.3%，其中南京、厦门、嘉兴、温州涨幅超3%。
• 百城房价同比上涨：整体上涨城市数多于下跌城市数，但部分城市如北海、桂林、赣州跌幅超1%。

土地市场

• 供地总量回升：6月百城住宅类供地量小幅回升，一线回落，二线及其他回升。
• 成交楼面均价下跌：一线明显上涨，二线微跌，其他城市明显下跌。
• 重点地块成交：
  • 阳光城：37.5亿摘下杭州余杭未来科技城地块，刷新单价地王。
  • 正荣、中城：分别摘下武汉光谷、光谷东地王。
  • 当代置业：7亿摘下武汉江汉CBD地王。

政策动态

• 政策收紧：厦门市调整住房信贷政策，首套房首付比例和利率有所提高。
• 去库存政策：大连市全面实施房地产去库存新政，包括加快棚户区改造、支持改善住房条件等。

金融环境

• 房贷环境宽松：主要城市首套房贷利率维持在4.66%左右，部分城市首付比例较低，如天津首套房首付20%。

风险提示

• 行业小周期高点附近运行时间长于预期。
• 多元化转型效果低于预期。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准。

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

数据来源

• 招商证券、WIND、CREIS、搜房土地网、融360网等。

结论

房地产行业在2016年下半年首周销量出现季节性回落，但积极因素仍在持续。通胀回落、货币放松预期及周期品利好环境为行业带来反弹机会。建议继续关注基本面稳健、估值合理的地产股，同时关注转型机会及政策变化带来的影响。