20160613-招商证券-招商房地产高频追踪_一些积极的变化正在发生_30页_623kb

招商房地产高频追踪报告总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业近期的市场变化、政策动态及投资机会，指出当前房地产行业正经历一系列积极变化，包括基本面和流动性双升、估值修复、部分城市房价上涨、补库存趋势等。同时，报告提出对房地产行业的配置建议，强调关注蓝筹与白马股的长期价值，以及部分转型地产股的投资机会。

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主要观点

1. 行业复苏迹象显现

• 宏观层面：通胀进入短期调整区间，长端利率边际减弱，为周期品提供支撑。
• 市场结构：房地产行业已从“为他人做嫁衣裳”的阶段转向自身价值重估，个股调整后配置价值上升。
• 估值修复：房地产板块PE和PB回升至近五年均值的132%和106%，在周期类中排名居中。
• 补库存趋势：尽管地王频现，但地产商仍在补库存，短期补库存高点即为去库存起点。

2. 配置建议

• 配置比例：维持6:4的蓝筹与小票配置比例，看好资金价格回落及蓝筹与白马股的投资机会。
• 蓝筹首选：【蛇口】因资源禀赋和业绩释放被推荐，长期配置价值突出。
• 白马组合：
  • 新经济首选【世联】，估值已进入合理区间。
  • 价值型地产股首选【华发】【荣盛】【首开】，其中【华发】折价50%，【荣盛】较定增价倒挂30%，【首开】股息率达5%。
• 转型股考量：需结合安全边际评估，部分转型小票已进入合理区间。
• 其他关注领域：
  • 大文体：【苏宁】复牌补跌可重点关注。
  • 大金融：【嘉宝】值得关注。
  • 大健康：【世荣】略有折价，【诊断医疗转型】溢价不算高。
• 主题投资：关注央企地产整合（如【南国】）及深圳地产国资整合（如【沙河】）。

3. 城市供需与价格变化

• 一手房：
  • 5月重点城市可售套数持续下降，去化周期降至9.1个月。
  • 推盘量下降，34城中有27城环比下降21%。
  • 需求端整体回落，一线城市销量下降32%，重点二线城市下降30%，三线城市下降20%。
• 二手房：
  • 5月重点城市销量下滑，热点城市如北京、深圳、杭州、南京等均有下跌。
  • 部分城市如天津、成都、长沙等略有回升。
  • 价格方面，百城新房均价环比上涨1.7%，厦门、合肥涨幅超5%，秦皇岛、桂林等领跌。

4. 土地市场动态

• 供地总量：5月百城供地量小幅回升，一线住宅类供地占比大幅回落。
• 成交情况：住宅类土地成交量低位回升，一线城市涨幅显著，二线略有下降，其他城市回落。
• 楼面均价：5月百城住宅类土地楼面均价大幅上涨，一线和二线涨幅明显，其他城市下跌。
• 地王现象：龙光地产以140.6亿元摘得深圳光明地块，刷新地王记录。

5. 政策动态

• 上海试点：实施房地产金融宏观审慎管理，涵盖基础数据库、监测体系、评估体系和政策工具箱。
• 地方政策：
  • 北京门头沟区暂停商住网签。
  • 大连市出台房地产去库存政策，涉及棚改、人才住房、宣传促销等18个方面。
  • 青海省出台去库存实施意见，包括培育租赁市场、放宽公积金申请等。
• 房贷环境：主要城市房贷仍保持宽松，首套房首付比例普遍为20%-30%，利率在4.41%-4.90%之间。

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关键信息汇总

一、市场表现

• 房地产板块：上周涨0%，相对沪深300 +0.8%，在29个大类行业中排名12。
• 超额收益：2015年超额收益显著，但2016年至今表现较差，累计-9.8%，排名24。

二、城市数据概览

城市	一手房销量（W-1）	一手房销量（WO）	一手房销量环比	一手房累计同比	二手房销量（W-1）	二手房销量（WO）	二手房销量环比	二手房累计同比
北京	126	145	-46%	-26%	245	255	-61%	-61%
上海	393	445	-24%	8%	445	453	-24%	-24%
深圳	499	555	-63%	-21%	234	255	-6%	-63%
杭州	322	334	-31%	69%	73	131	-20%	-67%
宁波	173	192	47%	44%	-	-	-	-
南京	350	372	-38%	88%	350	510	-38%	37%
苏州	129	133	-21%	26%	112	131	-33%	-43%
天津	462	490	-22%	44%	645	653	38%	20%
武汉	846	880	-15%	59%	-	-	-	-
成都	390	445	-26%	59%	310	445	-26%	59%
重庆	0	727	-	5%	-	-	-	-

三、政策与市场环境

• 宏观环境：十年期国债收益率震荡回升，但市场流动性有好转预期。
• CDS走势：2月中旬见顶后回落，5月略有回升。
• 政策支持：多地出台去库存政策，如大连、青海，上海试点宏观审慎管理。

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风险提示

• 行业销量调整节奏慢于预期
• 多元化转型低于预期

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重要声明

• 本报告由招商证券编制，仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容及观点不与分析师薪酬直接相关，不承担因使用本报告引发的任何损失责任。
• 报告可能涉及利益冲突，客户需自行判断。