2017-碧云壹零项目销售火热，土地储备增值丰厚_16页-2mb

报告摘要

独家收集文档总结

核心内容

该文档是一份关于某房地产开发公司的行研报告，主要分析了其业绩表现、土地储备价值、未来项目发展及投资建议。

主要观点

1. 公司业绩增长与盈利能力提升

业绩增长稳定：公司2016年营业收入为15亿元，同比减少2%，主要因T4地块土地销售退回影响。2017年第一季度营业收入同比增长39%，归母净利润同比增长103%。
盈利能力显著提升：2016年归母净利润为6亿元，同比增长31%。2016年毛利率达到64.8%，归母净利率为42.0%，较上年提升10.5个百分点。
经营性净现金流回正：2016年经营活动净现金流达到11亿元，较上年的-19亿元有明显改善。

2. 住宅项目销售火热

碧云壹零项目：位于上海临港，总建筑面积14.6万平米，合计货值32.8亿元。已于2016年12月正式开盘，第一期去化率达97.3%，销售均价约25000元/平米。
S11地块：位于金桥，总建筑面积10.4万平米，预计2018年开盘，销售均价预计超过100000元/平米，毛利率预计达到84%。

3. 土地储备与产城融合模式

土地储备价值高：公司在上海的土地储备增值丰厚，其中金桥开发区项目占比高，RNAV增值达到229亿元。
北郊未来产业园：公司获得宝山未来产业园区的科创用地，总占地面积12.2万平米，未来将复制金桥开发区的产城融合模式，建设科技产业园区。

关键信息

财务预测与投资建议

盈利预测：2017-2019年每股收益预测分别为0.57/0.82/1.44元。
估值与目标价：根据可比公司PE估值，公司2017年平均估值为42X，目标价为23.94元。当前股价较RNAV折价43%。
财务数据：2016年资产负债率51.7%，真实资产负债率48.4%。公司权益建筑面积达300万平米，其中商业及办公楼占比30%。

风险提示

出租率不及预期：公司租赁项目出租率可能低于预期。
销售结算不及预期：临港碧云壹零项目可能无法按计划结算，影响业绩。

图表目录

图1：2016年公司营业收入为15亿元
图2：2016年公司归母净利润为6亿元
图3：2016年公司经营活动净现金流为11亿元
图4：2016年公司真实资产负债率为48.4%
图5：2016年公司毛利率上升到64.8%
图6：2016年公司归母净利润率上升到42%
图7：碧云壹零沙盘
图8：碧云壹零交通图
图9：S11地块的区位图
图10：S11地块的区位图
图11：公司项目权益建筑面积达到300万平米
图12：公司项目RNAV增值达到229亿元
图13：按权益建筑面积计算，金桥土地储备占比90%
图14：按RNAV计算，金桥土地储备增值占比90%
图15：产业发展和城市发展的关系
图16：金桥经济技术开发区南北两区
图17：碧云国际社区区位图
图18：上海北郊未来产业园效果图
图19：上海北郊未来产业园核心区一期局部

财务数据概览

项目	2015A	2016A	2017E	2018E	2019E
营业收入(百万元)	1,500	1,469	1,933	4,591	5,101
营业利润(百万元)	606	714	775	1,125	1,995
归属母公司净利润(百万元)	472	617	636	915	1,611
每股收益(元)	0.42	0.55	0.57	0.82	1.44
毛利率	63.5%	64.8%	60.7%	49.3%	63.4%
净利率	31.4%	42.0%	32.9%	19.9%	31.6%
净资产收益率	6.3%	7.0%	7.2%	9.6%	14.9%
市盈率(倍)	42.9	32.8	31.8	22.1	12.5
市净率(倍)	2.2	2.3	2.2	2.0	1.7

投资建议

投资评级：下调评级至“增持”，目标价23.94元。
可比公司估值：2017年平均PE为42X，公司目标价基于此估值。

项目与土地储备

碧云壹零项目：总建面14.6万平米，合计货值32.8亿元，已于2016年12月开盘，去化率97.3%。
S11地块：位于金桥，总建面10.4万平米，预计2018年开盘，销售均价预计超过100000元/平米，毛利率84%。
宝山未来产业园：公司与宝山工业园区合作，总占地面积12.2万平米，预计未来建设科技产业园区。

风险提示

出租率不及预期：公司租赁项目的出租率可能低于预期。
销售结算不及预期：若公司无法按计划结算，可能影响业绩表现。

附表：财务预测与比率分析

收入分类预测

项目	2015A	2016A	2017E	2018E	2019E
房地产销售	207.9	131.7	116.0	2,000.0	2,250.0
房地产租赁	1,171.2	1,190.0	1,622.9	2,341.1	2,528.4
酒店公寓收入	116.4	143.7	186.8	242.9	315.8
其他	4.1	3.9	7.0	7.0	7.0
合计	1,499.6	1,469.3	1,932.7	4,591.0	5,101.1

财务比率

指标	2015A	2016A	2017E	2018E	2019E
营业收入增长率	-21.7%	-2.0%	31.5%	137.5%	11.1%
营业利润增长率	-4.6%	17.9%	8.5%	45.2%	77.4%
归属于母公司净利润增长率	9.7%	30.8%	3.1%	44.0%	76.0%
毛利率	63.5%	64.8%	60.7%	49.3%	63.4%
净利率	31.4%	42.0%	32.9%	19.9%	31.6%
ROE	6.3%	7.0%	7.2%	9.6%	14.9%
ROIC	4.8%	5.1%	6.0%	7.4%	10.4%
资产负债率	48.6%	51.7%	46.7%	59.5%	49.9%
净负债率	38.9%	38.1%	32.6%	69.5%	31.9%
流动比率	0.95	0.89	0.84	1.01	1.20
速动比率	0.32	0.34	0.27	0.25	0.37
应收账款周转率	13.2	12.6	14.6	23.5	17.5
存货周转率	0.2	0.2	0.3	0.4	0.2
总资产周转率	0.1	0.1	0.1	0.2	0.2
每股收益	0.42	0.55	0.57	0.82	1.44
每股经营现金流	-1.67	0.98	-0.03	-3.31	3.27
每股净资产	8.11	7.71	8.10	8.92	10.35
市盈率	42.9	32.8	31.8	22.1	12.5
市净率	2.2	2.3	2.2	2.0	1.7
EV/EBITDA	14.3	13.4	14.5	9.9	6.2
EV/EBIT	21.4	18.8	15.5	10.3	6.4

项目与土地储备详情

碧云壹零项目

位置：上海临港
建筑面积：14.6万平米
合计货值：32.8亿元
开盘时间：2016年12月
去化率：97.3%
销售均价：25000元/平米
预计销售面积：不低于全盘60%
预计竣工时间：2018年底

S11地块

位置：金桥
建筑面积：10.4万平米
预计总投资：14.7亿元
开盘时间：2018年
销售均价：预计超过100000元/平米
毛利率：预计达到84%

宝山未来产业园

位置：宝山区
占地面积：12.2万平米
容积率：2.0
成交总价：1.13亿元
项目类型：总部研发、住宅、公建配套
规划面积：7.4平方公里
总投入：130亿元
预计产出：300亿元

总结

该报告全面分析了公司的财务表现、项目进展及未来规划，指出公司业绩稳步增长，盈利能力显著提升，尤其是房地产租赁业务。公司拥有丰富的土地储备，特别是金桥开发区的项目，RNAV增值显著。未来项目如碧云壹零和S11地块将为公司带来新的业绩增长点。同时，公司与宝山区的合作有望复制金桥开发区的产城融合模式，推动区域发展。投资建议为“增持”，目标价为23.94元，但需注意出租率和销售结算不及预期的风险。

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