20210818-首创证券-房地产行业周报_供地规则面临优化_龙头估值修复空间显著_27页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

房地产行业在近期经历了一系列政策调整和市场变化，呈现出以下主要趋势：

• 土拍规则优化：多个城市如天津、青岛、福州、上海等推迟第二批土拍时间，并将溢价率上限降至15%，同时调整竞拍规则为“限地价+摇号”，以降低房企拿地成本，保障其利润空间。
• 销售数据下滑：统计局数据显示，前7月房地产开发投资增长12.7%，但商品房销售面积和销售额同比分别增长21.5%和30.7%。然而，7月单月销售出现年内首次负增长，且房价涨幅收敛。
• 资金环境收紧：7月居民中长贷新增3974亿元，同比少增2093亿元，显示下半年按揭额度偏紧，多个重点城市房贷利率上调，需求端资金环境持续收紧。
• 房企融资情况：房企到位资金增速回落，融资环境持续趋严，部分企业如阳光城计划主动回购债券，以缓解资金压力。
• 估值修复预期：龙头房企如万科A、保利地产、金地集团、新城控股等因利润率预期改善而获得估值修复空间，市场情绪有所缓解。

主要观点

• 土拍规则优化：房企拿地成本被有效控制，土拍市场规则优化有助于改善行业整体利润空间，同时缓解市场悲观情绪。
• 销售放缓：销售增速下降，尤其在重点城市中，一线、二线、三四线城市均出现不同程度的销售下滑，预计8月销售将继续承压。
• 资金环境趋紧：居民中长期贷款同比减少，按揭额度偏紧，导致销售和投资端下行，进一步影响房企资金链。
• 龙头房企优势凸显：龙头房企因低杠杆和资金成本优势，成为投资首选，估值修复空间显著。
• 政策调控加强：地方政策继续加强调控，如惠州、义乌、北京等城市推出限购、限售、土地供应优化等措施，以促进房地产市场平稳健康发展。

关键信息

一、板块行情回顾

• A股房地产指数：上周上涨5.15%，跑赢上证指数，年初至今下跌14.24%。
• 内房股：上周平均涨幅5.4%，年初至今平均下跌4.07%。
• 物业板块：上周平均下跌3.9%，年初至今平均上涨6.38%。
• 个股表现：金地集团、新城控股、保利地产涨幅居前；莱茵体育、*ST中房、奥园美谷等跌幅较大。

二、行业政策动态

• 中央政策：央行维持房地产贷款增速平稳，提出“房地联动、一地一策”机制，强调房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性。
• 地方政策：惠州、内蒙古、天津、义乌、北京等地加强调控，包括限价、限地价、竞品质、限购、限售等，以遏制非理性拿地行为，稳定市场预期。

三、重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积547.8万平米，环比下降5%，同比减少24%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比增长6%，二线城市下降9%，三四线城市下降4%。
• 全年累计：全年累计成交面积22583.2万平米，同比增长25.8%。

四、重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积127.5万平米，环比下降3.3%，同比减少39%。
• 全年累计：全年累计成交面积5553.8万平米，同比增长10.8%。

五、库存及去化周期

• 可售面积：15个城市商品房可售面积15557.8万平米，环比增长0.5%。
• 去化周期：库存去化周期为14.3个月，环比增加0.3个月。

六、市场资金环境

• LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续15个月保持不变。
• 房贷利率：72城首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，均较上月有所上调。
• 房地产贷款余额：截至2021年上半年，房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，占人民币贷款余额比重27.4%。

七、重点房企7月销售情况

• 销售数据：多数房企7月销售额同比下降，如万科、保利、融创等；碧桂园、金地集团等表现相对较好。
• 全年目标完成率：部分房企如金地集团完成率超过60%，而阳光城、绿城中国等完成率相对较低。

八、房企融资情况

• 融资动态：多家房企近期进行融资活动，如万科A发行ABS、中梁控股发行企业债、龙湖集团发行公司债等。
• 债务风险：部分房企如阳光城、祥生控股面临债务压力，阳光城计划主动回购债券。

九、重点公司动态

• 中报业绩：贝壳、禹洲集团、时代邻里等公司上半年业绩增长显著。
• 并购合作：新城悦服务与吾盛能源等成立合资公司，拓展新能源业务。
• 增减持：金科股份进行股份回购，显示对自身价值的信心。
• 其他动态：部分公司如*ST中房、蓝光嘉宝服务等宣布终止或撤销相关业务。

十、重点公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、招商蛇口等公司PE（TTM）较低，但盈利预期提升。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园等公司PE（TTM）相对较低。
• 物业股：恒大物业、荣万家、融创服务等公司PE（TTM）较高，但盈利预期改善。

投资建议

• 股票投资评级：相对沪深300指数涨幅15%以上为“买入”，5%-15%为“增持”，-5%-5%为“中性”，跌幅5%以上为“减持”。
• 行业投资评级：行业超越整体市场为“看好”，与市场持平为“中性”，弱于市场为“看淡”。

分析师简介

• 王嵩，房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，现为首创证券分析师。

评级说明

• 投资评级基于报告发布后6个月内的市场表现，以沪深300指数为基准。
• 投资建议旨在提供参考，不构成个人推荐，投资者需自行评估风险与收益。