20230206-中国银河-房地产1月行业动态报告_行业基本面仍在筑底_集中供地规则优化_26页_1mb

房地产行业动态报告总结（2023年2月6日）

核心内容概览

2023年1月房地产行业整体表现平淡，市场热度不足，销售数据创近三年同月最低。30城新房销售面积和套数同比与环比均出现大幅下降，显示市场处于筑底阶段。一线城市的销售表现相对稳定，核心热门二线城市基本持平，而弱二线城市则出现分化，部分城市如重庆、天津出现回暖迹象。

主要观点

• 销售表现：1月销售表现低迷，主要受春节假期和传统淡季影响，叠加疫情反复和政策效果未达预期，导致购房需求不足。
• 去化周期：去化周期延长，仍处于高位，房企销售压力持续。
• 土地市场：集中供地规则逐步优化，房企拿地热情下降，民企拿地收缩，国企和地方国资成为主力。
• 财务表现：2022年前三季度，A股房地产板块营收和净利润均大幅下滑，财务费用率上升，部分企业亏损严重。
• 政策支持：供给侧政策持续发力，包括首套住房贷款利率动态调整机制、改善优质房企资产负债表计划等，旨在稳定市场和提升房企信心。
• 行业分化：行业持续分化，头部房企表现相对稳健，而部分房企面临较大财务压力。

关键信息

销售情况

• 销售面积：30城新房销售面积870.57万平，同比-40.02%，环比-39.54%。
• 销售套数：成交套数77023套，同比-39.27%，环比-37.96%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交面积230.09万平，同比-31.40%，环比-20.20%。
  • 二线城市成交面积465.18万平，同比-43.93%，环比-43.78%。
  • 三线城市成交面积175.30万平，同比-38.76%，环比-45.91%。
• 去化周期：截至2023年1月31日，十大城市去化周期为14.61月，环比+2.45%，同比+41.29%。

土地市场

• 集中供地：22个重点城市完成四批次集中供地，其中17个城市成交199宗地，底价成交率达84.42%。
• 溢价率：大部分地块溢价率控制在15%以下，房企拿地意愿减弱。
• 拿地主体：央国企和地方国资成为拿地主力，民企拿地持续收缩。
• 城市分化：核心城市如北京、上海、深圳等拿地活跃，而部分城市如沈阳、长春供地信心不足。

财报分析

• 营收与净利润：2022年前三季度，A股房地产板块总营收16760.08亿元，同比-12.92%；归母净利润226.57亿元，同比-72.29%。
• 费用率：销售费用率、管理费用率、财务费用率分别上升，三费率为10.25%，同比增加0.83%。
• 毛利率与净利率：销售毛利率18.47%，净利率3.04%，较去年同期分别下降2.14%和3.13%。
• 资产负债率：2022年前三季度，行业资产负债率为78.99%，较同期下降0.09%。
• 三道红线：44家房企中，6家踩中三道红线，12家踩中两道，10家踩中一道，16家为绿档房企。

政策支持

• 首套贷款利率：央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，阶段性放宽利率下限。
• 改善资产负债表：实施改善优质房企资产负债表计划，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面推进21项工作任务。
• 政策导向：全国住建工作会议强调“增信心、防风险、促转型”，推动房地产市场平稳健康发展。

投资建议

• 关注房企：推荐关注强信用、厚土储、优布局的全国性房企及确定性强的区域性房企，如保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。
• 物管公司：母公司稳定经营的优质物管公司，如招商积余、万物云等。

风险提示

• 基本面恢复不及预期：市场复苏可能不及预期，导致业绩进一步承压。
• 房价超预期下行：房价可能继续下行，影响房企利润。

图表与数据

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：第四批土拍22城溢价成交率
• 图9：第四批土拍22城成交与流拍情况
• 图10：第四批土地供应量
• 图11：第五批土地供应量
• 图12：第四批土拍成交金额及均价
• 图13：第五批土拍成交金额及均价
• 图14：2022年各轮次国企民企拿地权益面积
• 图15：2022年各轮次国企民企拿地权益金额
• 图16：房地产行业营业总收入及同比增速
• 图17：房地产行业归母净利润及同比增速
• 图18：房地产行业销售毛利率及净利率
• 图19：房企三费情况
• 图20：房地产行业净负债率
• 图21：房地产行业资产负债率
• 图22：房地产行业预收账款及同比增速
• 图23：房企现金流量及同比增速
• 图24：房企销售商品、提供劳务收到的现金及增速

表格数据

• 表1：A股部分房企三道红线情况
• 表2：A股部分房企业绩预告情况
• 表3：2022年以来主要政策表态

结论

房地产行业在2023年1月表现平淡，销售和土地市场均处于低位。政策层面持续发力，旨在稳定市场和改善房企财务状况，但行业整体仍面临较大压力。未来，随着政策的进一步落实和市场需求的逐步恢复，行业有望企稳回升，但房企分化逻辑仍将持续。投资建议关注头部房企和优质物管公司，以把握市场复苏机会。