20230118-光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年12月）_2022全年房地产投资下降10_12月35城新房价格同环比连续三月下降_17页_1mb

行业研究总结：2022全年房地产投资下降 10%，12月35城新房价格同环比连续三月下降

核心内容

2022年全年房地产行业整体表现疲软，房地产开发投资同比下降10%，土地市场成交深度下滑，商品房销售持续磨底，库存去化周期上升。12月，尽管销售出现翘尾现象，但同比和环比数据依然显示复苏力度较弱。同时，70个大中城市中，新房价格同比和环比连续三月下降的城市达35个，显示市场压力仍存。

主要观点

土地市场表现

• 12月数据：土地购置面积和成交价款环比增长，但同比大幅下降，分别-51.6%和-51.3%。土地购置单价略有上升，但整体仍处于低位。
• 全年数据：土地购置面积和成交价款累计同比下降53.4%和48.4%，显示土地市场全年表现冷清，成交深度显著下滑。

商品房销售情况

• 12月数据：商品房销售面积和销售额环比增长，但同比仍为负值，分别-31.5%和-27.7%。销售均价同比小幅上升，显示市场结构性调整。
• 全年数据：商品房销售面积和销售额累计同比下降24.3%和26.7%，销售均价累计下降3.2%，表明整体市场仍处于弱复苏状态。待售面积去化周期上升至5.1个月，显示库存压力增加。

价格指数表现

• 新建商品住宅价格指数：12月当月同比-2.3%，环比-0.2%。一线城市价格同比微涨，二线城市和三线城市均出现价格下降。
• 二手住宅价格指数：12月当月同比-3.8%，环比-0.4%。一线城市价格同比微涨，二线城市和三线城市价格继续下滑。
• 价格连续三月下降城市：35个城市新房价格同环比连续三月下降，其中二线城市14个，三线城市21个。

房地产开发投资与施工情况

• 12月数据：房地产开发投资额同比下降12.2%，环比下降8.9%。房屋新开工面积和施工面积同比大幅下降，分别为-44.3%和-48.2%，但竣工面积同比降幅边际收窄至-6.6%。
• 全年数据：房地产开发投资累计同比下降10.0%，新开工面积累计同比下降39.4%，施工面积累计同比下降7.2%，竣工面积累计同比下降15.0%。

关键信息

• 政策支持：2023年开年，监管部门释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，政策支持力度加大，提振行业信心。
• 需求端措施：5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准、下调首付比例及按揭利率等。
• 投资建议：
  1. 关注核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等。
  2. 关注先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等。
  3. 关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企，利用REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港等。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策可能未能达到预期效果，影响居民及企业信心修复。
• 市场需求不足：若就业情况恶化或家庭可支配收入下降，可能抑制购房需求。
• 项目竣工延迟：疫情反复可能影响施工进度，导致竣工不及预期。
• 多元化业务不佳：房企多元化业务可能受宏观经济或竞争环境影响，导致经营效果不佳。
• 信用风险：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，现金流管理能力弱的房企债务违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要的资料或存在重大不确定性。

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数；
• 中小盘基准为中小板指；
• 创业板基准为创业板指；
• 新三板基准为新三板指数；
• 港股基准指数为恒生指数。

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司分析师何缅南撰写，执业证书编号：S0930518060006。报告基于合法合规信息，独立、客观，不构成投资建议，投资者应自行承担风险。