20160714-华融证券-房地产行业_2016年中期投资策略-小周期复苏见顶_关注业绩高弹性标的_20页_959kb

报告摘要

房地产行业2016年中期投资策略总结

核心内容

2016年中期，房地产行业在整体市场环境下表现弱于大盘，但基本面已出现全面回暖迹象。市场进入小周期景气高点，预计未来将逐步下行。行业估值相对较高，但业绩高弹性公司有望获得超额收益。

主要观点

房地产板块2016年上半年下跌25.75%，排名中信29个一级行业倒数第2位。
2016年房地产市场基本面全面回升，商品房销售、新开工、开发投资增速均显著提高。
一二线城市在去库存政策推动下率先回暖，房价涨幅扩大并逐步向二三线城市传导。
房地产市场已处于小周期景气高点，预计未来将逐步下行，销售增速放缓，房价涨幅趋缓。
行业估值水平较高，未来有望逐步下行，公司股价表现依赖业绩弹性。
重点推荐布局东部一二线城市的区域地产及地产服务公司，如新城控股、华夏幸福、世联行。

关键信息

一、房地产市场表现

房地产板块2016年1-7月下跌25.75%，弱于上证综指（-13.84%）和沪深300指数（-12.27%）。
房地产服务板块跌幅最大，住宅地产次之，商业地产跌幅最小。
2016年下半年房地产销售增速将有所回落，房价涨幅趋缓，但整体政策环境仍较为宽松，板块有望反弹。

二、行业基本面全面回暖

房地产开发投资增速回升：1-5月房地产开发投资同比名义增长7.0%，为去年4月以来新高。
新开工大幅增长：1-5月房屋新开工面积同比增长18.3%，为2012年以来新高。
销售大幅增长：商品房销售面积同比增长33.2%，销售额同比增长50.7%，平均房价大幅上涨。
土地市场活跃：40个大中城市土地成交面积同比增长1.86%，土地成交溢价率显著上升。
重点城市成交面积增长显著：30个大中城市商品房成交面积同比上涨37.58%，其中二线城市涨幅最大。
库存去化周期改善：一线及二线存销比降至27-30周，处于近几年较低水平。

三、房地产市场处于小周期景气高点

房地产市场景气程度以3年为一个周期，2016年市场已进入小周期高点。
销售增速下行将带动估值下行，当前市场分化明显，一二线城市房价上涨，三四线城市仍以去库存为主。
房地产市场规模已接近顶点，未来将缓步下行，政策放松空间有限。

四、投资策略

行业基本面见顶回落，但销售高增长将逐步转化为上市公司业绩。
建议关注销售增速高、未来业绩弹性大的区域地产及地产服务公司。
推荐公司包括：
- 新城控股（601155）：主要布局东部经济发达地区，土地储备充足，销售增长显著，业绩高增长可期。
- 华夏幸福（600340）：受益于北京溢出需求，毛利率较高，持续成长能力强。
- 世联行（002285）：地产服务领域领先，传统代理业务增长快，拓展金融服务和长租公寓业务，未来增长潜力大。

五、风险提示

宏观经济波动可能对房地产行业产生影响。
房地产政策大幅变动，如支持性政策减弱或房价过快上涨引发调控，可能对行业不利。
销售及房价跌幅超预期，将影响上市公司盈利水平。

投资评级

行业评级：看好（维持）
公司评级：推荐
- 新城控股：投资评级为推荐，EPS预计1.13-1.49元，PE预计9.9-7.5倍。
- 华夏幸福：投资评级为推荐，EPS预计2.2-2.86元，PE预计11.8-9.1倍。
- 世联行：投资评级为推荐，EPS预计0.32-0.39元，PE预计25.7-21.1倍。

估值与盈利预测

房地产行业TTM市盈率25倍，市净率2.4倍，相对沪深300指数溢价较高。
未来1-2年，房地产销售高增速将逐步兑现为上市公司业绩。
估值难以提升，业绩弹性成为股价表现的关键。

总结

2016年上半年，房地产行业在政策推动下实现基本面全面回暖，但市场表现弱于大盘，板块估值仍处于较高水平。当前市场已进入小周期景气高点，未来将逐步下行，但销售仍保持较大幅度增长。建议关注业绩高弹性、布局东部一二线城市的区域地产及地产服务公司，如新城控股、华夏幸福和世联行。需警惕宏观经济波动、政策变化及销售与房价下跌等风险。

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