20160714-华融证券-房地产行业：2016年中期投资策略-小周期复苏见顶，关注业绩高弹性标的_21页_1mb

房地产行业2016年中期投资策略总结

核心内容

2016年上半年，中国房地产行业经历了基本面全面回暖，但股市表现疲软，板块跌幅较大。行业整体处于小周期景气高点，未来或面临缓步下行趋势。投资策略建议关注业绩高弹性标的，特别是布局东部一二线城市的区域地产及地产服务公司。

主要观点

• 行业表现：2016年1月至7月12日，A股房地产板块下跌25.75%，排名中信29个一级行业倒数第二位，弱于上证综指和沪深300指数。
• 基本面回暖：房地产开发投资增速回升，新开工面积大幅增长，商品房销售面积和销售额均显著上升，房价环比涨幅连续多月上涨。
• 市场分化：一二线城市房地产市场率先回暖，房价涨幅扩大，三四线城市仍处于去库存阶段，市场情绪明显分化。
• 资金充裕：房地产企业资金来源充足，定金及预收款、个人按揭贷款增速均创近几年新高。
• 小周期见顶：房地产市场已处于小周期景气高点，未来可能进入下行阶段，销售增速和房价涨幅将逐步放缓。
• 估值水平：房地产板块市盈率和市净率均处于历史较高位置，相对沪深300溢价较高，未来估值可能逐步下行。
• 投资策略：关注业绩高增长的区域地产及地产服务公司，推荐新城控股（601155）、华夏幸福（600340）和世联行（002285）。

关键信息

一、2016年上半年房地产业行情回顾

• 房地产板块下跌25.75%，表现弱于大盘。
• 住宅地产销售增幅最大，商业地产增幅较小。
• 房地产服务板块跌幅最大，表现出较高弹性。
• 2016年下半年，房地产销售增速或有所回落，但政策环境仍较宽松，板块有望反弹。

二、2016年上半年行业基本面全面回暖

• 房地产开发投资增速回升：2016年1-5月房地产开发投资同比增长7.0%，创去年4月以来新高。
• 新开工面积大幅增长：2016年1-5月新开工面积同比增长18.3%，为2012年以来新高。
• 商品房销售大幅增长：销售面积和销售额分别同比增长33.2%和50.7%，平均房价大幅上涨。
• 房价环比涨幅冲顶回落：5月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比涨幅继续扩大。
• 土地市场火热：土地成交面积同比增长1.86%，土地溢价率处于近几年高位，一线及二线城市地王频现。
• 存销比下降：十大城市存销比降至29周，一线城市和二线城市库存去化周期明显缩短。

三、房地产市场已处于小周期景气高点

• 小周期特征：近10年房地产市场呈现3年一个小周期的特征，房价与销售增速具有较强相关性。
• 市场冲顶回落：5月起，销售增速和房价环比涨幅同步回落，市场见顶迹象明显。
• 大周期叠加：当前房地产市场规模处于顶点或接近顶点，未来一段时间或缓步下行。
• 市场分化加剧：一线及部分二线城市房价暴涨，三四线城市仍以去库存为主，规模房企资源向一二线集中。

四、行业评级与投资策略

• 估值水平：房地产板块市盈率25倍，市净率2.4倍，相对沪深300溢价较高。
• 投资建议：房地产行业基本面见顶回落，但销售高增速将在未来1-2年逐步兑现为业绩，建议关注业绩弹性大的公司。
• 推荐公司：
  • 新城控股（601155）：布局东部经济发达地区，上半年销售金额280亿，预计全年销售金额550亿，增长70%以上。
  • 华夏幸福（600340）：受益于北京溢出需求，毛利率保持较高水平，净利润连续5年增长30%以上。
  • 世联行（002285）：地产服务领域领先企业，传统代理销售业务高增长，拟再融资拓展长租公寓业务，有望成长为互联网房地产服务巨头。

五、风险提示

1. 宏观经济波动：可能对房地产行业产生明显影响。
2. 房地产政策风险：政策大幅放松可能性较小，政策转向可能对行业不利。
3. 销售及房价超预期下跌：可能影响上市公司盈利水平。

投资评级定义

相关数据

• 新城控股（601155）：

  • 收盘价（2016.7.13）：11.15元
  • EPS（2016-2018）：1.13元、1.49元、1.99元
  • PE（2016-2018）：9.9倍、7.5倍、5.6倍
  • 投资评级：推荐

• 华夏幸福（600340）：

  • 收盘价（2016.7.13）：25.91元
  • EPS（2016-2018）：2.2元、2.86元、3.58元
  • PE（2016-2018）：11.8倍、9.1倍、7.2倍
  • 投资评级：推荐

• 世联行（002285）：

  • 收盘价（2016.7.13）：8.22元
  • EPS（2016-2018）：0.32元、0.39元、0.48元
  • PE（2016-2018）：25.7倍、21.1倍、17.1倍
  • 投资评级：推荐