第一太平戴维斯-中国REIT市场报告-2020.12-9页_4mb

REIT市场总结（下篇）

核心内容

本篇主要分析了亚太地区房地产投资信托基金（REITs）市场在2020年疫情冲击下的表现，并探讨了中国基础设施领域不动产投资信托基金（Infrastructure REITs）的发展前景及挑战。文章指出，REITs市场具有较高的流动性和透明度，有助于投资者在市场波动中调整策略，降低风险。同时，REITs的底层资产具有相对稳定的价值，有助于在市场低迷后实现价格恢复。

主要观点

• 亚太REITs市场表现
  2020年亚太REITs市场受到新冠疫情严重冲击，尤其是零售和酒店类资产表现最差。但随着疫情控制和经济活动逐步恢复，市场在四、五月出现回升。不同国家和地区受疫情影响程度不同，恢复速度也存在显著差异。

• 不同资产类别受影响程度有别
  酒店和零售类REITs受疫情影响最大，而工业类REITs（如物流设施、数据中心和产业园区）表现相对较好。写字楼市场也受到一定冲击，但产业园区因具备更宽敞的办公空间和较低的疫情风险，恢复较快。

• 中国基础设施REITs的推出背景
  中国在2020年8月正式发布基础设施REITs相关文件，标志着中国REITs市场的一个重要里程碑。该产品以基础设施不动产为底层资产，旨在提升市场透明度、平衡行业结构，并为基础设施建设提供退出机制。

• 基础设施REITs的优势与潜力
  基础设施领域具有稳定的现金流和长期升值潜力，能够吸引机构投资者和公众资本。中国正面临经济降杠杆和疫情冲击，基础设施REITs有助于缓解资金压力，提高资金使用效率，并推动行业现代化。

关键信息

市场表现

• 2020年亚太REITs价格指数月度变化显著，尤其在1月至3月期间大幅下跌，4月后有所回升。
• 中国REITs价格指数在2020年1月至3月间出现较大波动，其中1月下跌13.9%，3月下跌10.9%。
• 2020年4月至6月，大部分亚太REITs价格指数出现回升，其中酒店类REITs回升最为明显。

政策与结构

• 中国基础设施REITs本质上是公募基金，投资于资产证券化产品，收益由底层资产运营表现决定。
• 基金要求将年度可供分配利润的90%作为股息分配，以保障投资者收益。
• 目前中国基础设施REITs结构较为复杂，涉及资产管理人、私募基金管理人和持有资产的结构，可能影响效率。

局限性

• 资产类别限制：基础设施REITs仅限于基础设施领域，排除住宅和商业项目。
• 运营年限限制：底层资产需运营超过三年，且能产生稳定现金流。
• 杠杆率限制：杠杆率不得超过净资产的20%，远低于其他国际市场。
• 税收制度不清晰：政策未提及税收安排，可能影响市场吸引力。

评估方法与挑战

• 评估方法：中国房地产评估协会要求使用收益法评估底层资产，收益法比重不得低于50%。
• 评估挑战：由于市场规模较小、成熟度低、未来供应不稳定，评估人员在预测现金流和选择折现率方面面临较大困难。折现率需合理反映市场参与者的风险偏好，通常以加权资本成本为基础。

未来展望

• 市场潜力：中国REITs市场具有巨大潜力，预计未来市场规模可达到3万亿美元，可能成为全球最大REITs市场之一。
• 外资参与：2020年4月起取消外资股比限制，将吸引外资基金管理公司进入中国市场。
• 政策优化需求：市场期待未来放宽底层资产类别限制，并出台相关税收优惠政策以促进REITs发展。
• 评估经验：第一太平戴维斯等机构在商业贷款抵押证券评估中积累了丰富经验，未来可借鉴应用于基础设施REITs的评估实践。

专家经验

• 胡建明（James Woo）：第一太平戴维斯北区评估部负责人，分享了在商业贷款抵押证券项目中的评估经验，并指出评估应关注资产类别和地段，优先选择一线或沿海城市的高品质资产。
• 评估方法：收益法是主要评估方法，需合理预测现金流和选择折现率，加权资本成本是首选折现率。

结论

中国基础设施REITs的推出是中国房地产市场改革的重要一步，尽管存在政策限制和市场成熟度不足的问题，但其稳定现金流和长期升值潜力为市场提供了新的投资机会。未来，随着政策的进一步优化和市场的逐步成熟，基础设施REITs有望成为推动中国房地产市场和基础设施现代化的重要工具。