第一太平戴维斯-2019中国REIT市场报告-2019.10-16页_1mb

报告摘要

中国REIT市场报告总结

核心内容

中国房地产、金融及证券市场正在经历结构性变革，为REIT（房地产投资信托基金）的推出奠定了基础。REIT作为一种证券化投资工具，能够提升物业管理水平、增加流动性、促进资产升值，并为投资者提供稳定的收益。然而，中国尚未推出正式的REIT产品，成为主要市场中最后一个未推出的国家。

主要观点

REIT概念与发展
REIT是一种集合公众资金投资不动产并以股息形式分配收益的基金产品，常见类型包括权益型、抵押型和混合型。REIT在全球已有近40个国家推出，总资产规模达1.7万亿美元，其中美国占主导地位。
REIT的优势
REIT为市场提供规范、透明、流动性强的投资渠道，促使资产管理公司提升物业运营效率，同时为开发商提供新的融资途径和退出机制。此外，REIT可提升物业利用率和可持续性。
亚太区REIT市场状况
亚太地区REIT市场主要由澳大利亚、日本、新加坡和香港组成，其中日本REIT规模最大，新加坡REIT股息收益率最高。零售和写字楼物业是REIT的主要底层资产，而中国REIT的收益率需比国债高至少2个百分点才能具备吸引力。
中国类REIT的发展
自2014年起，中国开始尝试类REIT产品，但与真正的REIT相比，存在结构复杂、税收重复、流动性差等问题。目前类REIT产品数量已达43支，总规模约903亿元，主要集中在零售和写字楼物业，且多位于一线和二线城市。
中国推出REIT的障碍
主要障碍包括税收制度不完善、法律限制（如公募基金不能直接持有商业地产）、流动性不足以及资产升值依赖度高。此外，REIT的推出需在监管和政策层面进行调整。
中国REIT的潜在机遇
低利率环境下，REIT具备较高的吸引力。同时，中国资产的升值潜力较大，有助于弥补收益率的不足。政府和市场对REIT的试点已表现出积极态度，尤其关注一线城市和自贸区的资产。

关键信息

REIT结构与收益

REIT每年需将至少90%的净收入作为股息分配，享有税收优惠。
中国REIT预计净收益率约为5%，高于国债收益率约2个百分点，具备一定的吸引力。
零售REIT平均股息收益率最高，约为5.5%，其次是工业和酒店REIT。

底层资产类型

中国REIT的底层资产可能包括物流资产、甲级写字楼和运营稳定的零售项目。
一线城市和自贸区资产可能成为首批试点对象，因其市场成熟度高、流动性强、租户履约能力好。

投资者群体

REIT的潜在投资者可能包括保险公司、外商投资者和个人投资者，与类REIT的商业银行投资者群体不同。
保险公司对稳定收益率和资产升值潜力的需求与REIT特性高度契合。

政策与试点

中国在2019年表示将加快REIT试点，上交所和深交所均有推进计划。
雄安新区和粤港澳大湾区可能是首批试点区域，因其政策支持和经济发展潜力。

类REIT与REIT对比

项目	REIT	类REIT
公开性	公开发行，投资者数量≥100人	私募发行，投资者≤200人，最低投资门槛100万元
属性	权益型为主，部分抵押型	固定收益类产品
资产	多个底层资产，可交易	单一资产，存续期间不可交易
期限	长期或永久	通常为3-5年
退出方式	股票交易	流动性有限，需到期、回购、继发等
税收	股息收入免税	每一层均征税，存在重复征税
杠杆率	20%-40%	50%-70%