20130520-招商证券-华夏幸福-600340.SH-异地复制无虞_独特模式可享更高估值_22页_1mb

华夏幸福基业投资开发股份有限公司总结

核心内容

华夏幸福基业投资开发股份有限公司（600340.SH）是一家领先的开发区投资运营企业，其独特的园区开发+投资返还模式，使其在行业竞争中具有显著优势。公司专注于园区开发运营和城镇开发建设，涵盖基础设施建设、产业发展服务、土地整理、住宅及生活配套服务等多个方面。

主要观点

• 模式独特：华夏幸福并非传统房地产公司，而是以工业园区开发服务为主，通过与政府合作，获得入园企业投资的45%作为收入补偿，从而实现政企利益高度一致。
• 盈利潜力大：公司通过招商引资业务获得高额回报，该业务毛利率高达49%，且无需大量固定成本，成为一项高效的赚钱途径。
• 战略布局：公司围绕北京、上海周边进行业务扩张，承接特大城市人口溢出和产业转移，符合国家新型城镇化发展战略。
• 财务稳健：公司拥有充足的货币资金储备，且通过滚动开发模式控制成本，经营性现金流长期为正，显示出良好的财务控制能力。
• 增长预期：未来5年，公司净利润复合增长预计超过30%，主要得益于园区项目的持续签约和成功复制。

关键信息

估值信息

• 目标估值：34.58元
• 当前股价：30.54元
• 动态PE：按2013年13倍PE估值，目标价34.58元
• PE-PB Band：PE从13.2倍下降至6.6倍，PB从6.4倍下降至2.1倍

财务数据

• 2011年：主营收入7790百万元，净利润1358百万元，每股收益2.31元
• 2012年：主营收入12077百万元，净利润1784百万元，每股收益2.02元
• 2013E：主营收入15709百万元，净利润2348百万元，每股收益2.66元
• 2014E：主营收入20766百万元，净利润3118百万元，每股收益3.54元
• 2015E：主营收入26792百万元，净利润4054百万元，每股收益4.60元

资产负债率

• 2011年：85.5%
• 2012年：88.5%
• 2013E：88.4%
• 2014E：88.4%
• 2015E：88.2%

财务状况

• 货币资金：2012年达55.6亿元，占总资产的12.9%
• 预收账款：2012年达242.5亿元，占总资产的56.2%
• 综合融资成本：控制在10%-12%之间

园区项目

• 固安园区：成功案例，带动公司整体业务发展
• 新增园区：近两年新增13个园区项目，总规模达325平方公里
• 项目进展：多个项目预售比例高，销售良好

项目情况

• 潮白河孔雀城：占地120万平米，总建133万平米，预售比例高
• 永定河孔雀城：位于永定河与京开高速交汇处，距离首都第二机场10公里
• 华夏·幸福城：位于廊坊广阳，规划完善，满足生活与消费需求
• 4号线孔雀大卫城：绿化率高，销售价格稳定

投资评级

• 投资评级：强烈推荐—A
• 理由：公司顺应国家产业升级和新型城镇化发展，具备持续增长潜力和良好财务状况

风险提示

• 政府回款速度减慢：可能影响公司资金流动性
• 房地产销售不达预期：可能影响公司盈利表现

战略布局

• 环首都经济圈：公司根基所在，未来将继续在此区域深耕
• 京沪周边：优先发展区域，承接特大城市人口溢出和产业转移
• 项目复制：公司具备异地复制能力，确保业务持续增长

未来展望

• 增长潜力：园区项目签约力度加大，未来5年净利润复合增长预计超过30%
• 估值提升：公司独特的开发模式和战略布局使其有望享受更高估值
• 财务优化：公司持续优化资本结构，提升资金使用效率，保障业务发展

结论

华夏幸福基业投资开发股份有限公司凭借其独特的园区开发+投资返还模式，成功实现政企双赢，并在环首都经济圈和京沪周边地区布局，受益于国家新型城镇化政策，具有极强的增长潜力和良好的财务状况。未来5年，公司净利润复合增长率预计超过30%，有望享受高于普通房地产开发商的估值溢价。