20230429-德邦证券-周观REITs2023年4月第4周_两单REITs发行获批_REITs市场继续下行_23页_2mb

主要内容分析与总结

1. REITs市场动态与政策支持

• 截至2023年4月29日，中金光谷产业园REIT和中金山东高速REIT分别获证监会注册批复与上交所无异议函，标志着中国REITs市场常态化发行进一步深入。此外，证监会发布《推动科技创新公司债券高质量发展工作方案》，明确提出加大对优质企业发行科创债的支持力度，推动科技创新企业纳入REITs试点范围。

2. 市场表现

• 本周走势：本周REITs市场普遍下行，中证REITs指数下跌2.56%，REITs总指数下跌1.88%。领涨REITs为中金普洛斯REIT（+0.25%）、中信建投国家电投新能源REIT（+0.09%）、中航首钢绿能REIT（+0.06%）；领跌REITs包括华夏中国交建高速REIT（-9.86%）、博时招商蛇口产业园REIT（-4.89%）、鹏华深圳能源REIT（-4.54%）。从大类资产表现看，REITs总指数跑输沪深300指数1.79个百分点，跑输中证全债指数2.09个百分点。
• 大宗交易：本周REITs大宗交易累计成交80.03亿元，整体平均折价0.06%，但个别交易出现大幅折价，如4月26日REITs大宗交易平均折价0.99%。

3. 相关性分析

• REITs指数与三大类资产的相关性变化差异显著：中证REITs指数与沪深300、中证全债、南华商品指数的20日相关系数分别为0.651、负值、0.14；产权REITs与沪深300、中证全债的相关性分别为0.3、-0.02、0.07。内部相关性方面，生态环保与交通基础设施指数在近20日表现出较强联动（相关系数0.86）。

4. 流动性洞察

• 成交额与成交量：本周REITs总成交额MA5为256亿元，环比下降38.3%。其中，交通基础设施REITs成交额占比最高（33.8%），园区基础设施成交量占优势。
• 换手率与活跃度：本周REITs换手率下降显著，MA5换手率为3.9%，各细分类型中，园区基础设施、能源基础设施等REITs表现差异化明显。

5. 估值格局

• 园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最低（0.86），国泰君安东久新经济REIT估值收益率最高（60.6%）；交通基础设施领域，华夏中国交建高速REIT估值收益率为98.4%，同样位于前列。

6. 风险提示

• 基础资产的未来经营不确定是主要风险点，REITs定价模型中的未来现金流预估依赖实际运营情况，投资者需关注基础资产质量与估值波动。