20230206-东兴证券-房地产周报_销售持续低迷_集中供地政策有望得到优化_22页_1mb

房地产周报20230206总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现疲软，A股和H股地产板块均弱于大盘。新房和二手房销售持续低迷，土地市场成交数据同比有所回升，但溢价率下降。融资方面，境内地产债发行规模略有下降，房企海外债务余额持续减少。政策层面，中央和地方持续优化供需两端政策，集中供地制度未被取消，但政策灵活性增强，多地出台房贷和首付比例调整措施，提升房企融资能力。

主要观点

市场表现

• A股地产指数：本周涨幅为-0.74%，弱于中证A股的0.91%。
• H股地产指数：本周跌幅达-9.21%，显著低于恒生指数的-4.53%。
• 地产板块整体表现不佳，市场观望情绪浓厚。

销售情况

• 新房销售：28城商品房累计销售面积同比-33.6%，较上月同比-24.6%进一步下滑。
• 二手房销售：12城二手房成交面积同比-22.5%，较上月同比-16.0%有所恶化。
• 各线城市销售数据均呈现负增长，表明市场整体需求不足。

土地市场

• 土地成交面积：100大中城市本年累计成交土地建面同比15.3%，较上周同比4.6%有所上升。
• 土地溢价率：本周为1.8%，较上周4.8%明显下降。
• 土地总价：本年累计同比11.6%，环比上周同比5.6%增长。

融资情况

• 境内地产债：发行规模同比-7.7%，较上周同比-0.7%微跌。
• 境外地产债：美元债券余额同比-23.59%，港元债券余额同比-2.98%，显示房企海外融资压力持续。

关键信息

政策动态

• 集中供地政策：自然资源部发布通知，优化住宅用地供应信息公开，未取消集中供地制度，但增强了地方土地出让和房企拿地的灵活性。
• 地方政策调整：
  • 天津执行首套住房贷款利率动态调整机制。
  • 长沙、河南洛阳降低首付比例。
  • 河南省加大对白名单房企的金融支持力度。

投资策略

• 主线一：关注具有信用优势的央企和国企，如保利发展、越秀地产，其在土地和并购市场具备竞争优势，有望在需求回暖时抢占先机。
• 主线二：关注开发主业稳健、可获得金融机构重点支持的优质民企，如金地集团、碧桂园、龙湖集团，政策已从“救项目”转向“稳房企”，改善其信用风险。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响市场信心和政策效果。
• 盈利能力下滑：房企面临较大的资金压力和成本上升。
• 销售不及预期：居民购房信心不足，市场恢复仍需时间。
• 资产减值风险：部分房企资产质量下降，存在减值可能。

总结

本周房地产市场延续低迷态势，销售数据持续走弱，土地市场虽有成交面积增长但溢价率下降，融资环境依然严峻。政策层面，集中供地制度未被取消，但地方层面积极出台房贷、首付比例及融资支持政策，以促进市场稳定。分析师认为，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期，优质房企尤其是央企和国企将受益于政策支持，成为投资重点。需求端的恢复仍是市场企稳的关键，后续各地或将继续出台鼓励政策。