世邦魏理仕-亚太数据中心趋势报告-2020.7-10页_1mb

亚太区数据中心趋势报告（2020年上半年）总结

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕研究部发布，聚焦亚太地区数据中心市场的发展趋势，分析了新加坡、香港特别行政区、东京、悉尼、北京和上海等市场的情况。报告指出，随着大数据、云计算、物联网、5G等技术的快速发展，亚太数据中心市场正经历强劲增长，同时投资渠道也在多样化。然而，市场仍面临土地、电力和监管等挑战。

主要观点

1. 一线及二线数据中心市场概况

• 一线市场：新加坡、香港、东京、悉尼被列为亚太地区的一线数据中心市场，因其成熟的市场环境、完善的基础设施、透明政策和健全的法规体系。
• 二线市场：北京、上海、首尔、孟买、钦奈和雅加达被视为极具潜力的二线数据中心市场。越南、泰国等新兴市场也有增长空间。
• 增长趋势：2019年全球移动数据流量增长49%，预计以31%年均速度增长至2025年。亚太地区一线数据中心市场IT总运力在过去一年中均有所增长，其中悉尼增长最快（76%）。

2. 投资市场动态

• 投资兴趣上升：2020年亚太区有30%的投资者考虑购买数据中心资产，较2019年的18%显著增长。
• 投资途径多样化：除了直接投资，股权投资、合资企业、混合基金等投资方式成为进入数据中心行业的主流选择。
• 典型案例：黑石集团投资世纪互联（1.5亿美元），万国数据GDS获得高瓴资本和STTGDC的5.05亿美元股权投资，Equinix与新加坡政府投资公司（GIC）在日合资开发三个超大规模数据中心（约10亿美元）。

3. 新加坡市场分析

• 需求强劲：2020年上半年净吸纳量增长22%，主要来自政府和企业需求。
• 供应受限：土地供应紧张，新增供应预计在未来三年达311兆瓦，但建设审批已暂停，短期内供应不足。
• 价格趋势：需求增长将推高价格，但2021-2022年新增供应入市前价格将保持稳定。
• 电价与租金：电价为0.14-0.18美元/千瓦时，工业租金为1.2-1.5美元/平方尺/月。

4. 香港特别行政区市场分析

• 需求集中：大部分新数据中心位于将军澳，但部分终端用户开始分散部署至新界、九龙和港岛。
• 供应有限：总运力为379.6兆瓦，未来三年新增供应约150兆瓦，以零售和批发项目为主。
• 价格影响：新增供应可能对价格形成下行压力，但零售和大型出租型数据中心将提高价格以维持利润。
• 电价与租金：电价为0.14-0.18美元/千瓦时，工业租金为2.6-3.2美元/平方尺/月。

5. 东京市场分析

• 需求旺盛：整体出租率达88%，但单一设施运力不足，无法满足大规模需求。
• 供应紧张：2019-2020年新增76兆瓦，未来三年新增供应预计为136兆瓦。
• 价格趋势：现有运力紧张将推高价格，但随着新供应入市，价格增长将趋于稳定。
• 电价与租金：电价为0.18-0.28美元/千瓦时，工业租金为1.1-1.4美元/平方尺/月。

6. 悉尼市场分析

• 快速入市：悉尼数据中心开发周期较短（6-8个月），吸引大量收购和投资。
• 需求多样化：来自金融服务、互联网科技、医疗和教育等垂直领域的需求增长。
• 供应情况：总运力出租率达93%，总出租率73%，未来三年新增供应约290兆瓦。
• 价格趋势：预计价格将保持平稳，因2020年有大量新增零售和批发供应。
• 电价与租金：电价为0.10-0.15美元/千瓦时，工业租金为1.2-1.5美元/平方尺/月。

7. 北京与上海市场分析

• 市场成熟：中国内地数据中心市场在过去一年内快速成熟，京沪成为主要数据中心基地。
• 供应受限：由于建设和运营许可审批严格，新增供应受到限制，促使运营商转向周边卫星城。
• 价格压力：北京和上海数据中心价格出现下跌，主要由于宏观环境和企业扩张态度谨慎。
• 投资交易：万国数据GDS在2019年第四季度收购了上海外高桥物流中心（4700万美元）和北京顺义三座数据中心（3.48亿美元）。
• 政策支持：政府将数据中心纳入“新型基础设施”和房地产投资信托基金试点计划，有助于推动投资和扩张。

关键信息汇总

数据中心类型定义

联系信息

如需获取更多信息，请联系以下世邦魏理仕研究部成员：

• 金纬博士 - 研究部主管，亚太区及欧洲、中东及非洲
  邮箱：henry.chin@cbre.com.hk

• 蔡詠嘉 - 特许金融分析师，大中华区研究部主管
  邮箱：ada.choi@cbre.com.hk

• 孔丽诗 - 副董事
  邮箱：liz.hung@cbre.com.hk

• Tom Duncan - 执行董事，亚太区
  邮箱：tom.duncan@cbre.com

• Charmaine Lee - 董事，亚太区
  邮箱：charmaine.lee@cbre.com

• 周静 - 董事，数据中心，亚太区
  邮箱：jing.zhou2@cbre.com

• PK Lee - 助理经理
  邮箱：pk.lee@cbre.com

免责声明

本报告由世邦魏理仕研究部撰写，信息及预测来源于可靠渠道，但未经核实，不构成任何投资或交易的依据。报告仅供世邦魏理仕客户及专业人士使用，世邦魏理仕不对信息的准确性或完整性做出任何保证。