2022-11-10-世邦魏理仕-中国长租公寓投资报告_43页_4mb

中国长租公寓投资报告总结

核心内容

中国长租公寓市场正经历快速发展，预计到2030年市场规模将超过1200万套。这一增长主要由人口结构变化、住房消费观念转变和政策支持共同推动。当前机构化长租公寓渗透率不足2%，远低于欧美成熟市场的50%以上，因此市场具备巨大的增长潜力。

主要观点

• 租赁需求增长：中国城镇人口持续增长，家庭规模小型化，以及年轻人对高品质租赁住房的需求上升，推动长租公寓市场快速发展。
• 投资趋势：长租公寓将成为未来十年最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一，资产流动性与可规模化发展是其核心优势。
• 投资策略：优先关注长三角、珠三角和京津冀三大城市群的核心城市，注重公共交通便利性和通勤时间。主要投资途径包括存量资产收购改造、绿地开发和平台合作。
• 保障性租赁住房：具有政策性和市场化的双重属性，其投资优势包括税收优惠、贷款政策支持和公募REIT退出通道。
• 资产运营：通过标准化流程、规模化采购、数字化系统和增值服务提升投资收益。

关键信息

租赁需求

• 2030年预测：中国长租公寓市场规模将超过1200万套，较2020年增长56%。
• 人口结构变化：2030年城镇化率预计达到72%，家庭户规模下降，一人户占比上升。
• 住房消费观念转变：51%的租客可接受租房5年以上，65%偏好机构化长租公寓，Z世代更关注房屋品质。
• 政策支持：自2015年起，政府从财税、金融、土地和社保等方面出台多项政策，2021年保障性租赁住房纳入公募REIT试点，提升资产流动性。

投资趋势

• 资产流动性提升：2021年中国长租公寓投资占比仅为1.2%，远低于欧美市场15%以上。
• 疫情后表现：疫情凸显长租公寓的租赁市场韧性，一线城市租金指数涨幅领先，出租率保持高位。
• 投资闭环：保障性租赁住房REIT的成功发行标志着长租公寓投资退出机制逐步完善，吸引机构投资者进入。

投资策略

• 城市选择：优先考虑广东、上海、北京、浙江和江苏等五大省市，74%的目标客群分布于此。
• 区位策略：注重地铁站距离和通勤时间，上海和北京主要项目位于地铁站1000米以内。
• 投资途径：包括存量资产收购改造、绿地开发和平台合作，其中“非改居”和纳保项目成为重要投资方式。

资产运营

• 运营收入：通过一房一价、动态定价、商业配套和增值服务提升收入。
• 运营成本：通过规模化采购、标准化设计和数字化运营降低成本。
• 增值服务：提供健身房、公共厨房等社交设施，增强租户粘性。
• 投资收益：通过合理排房设计和优化运营流程，提升租金坪效和整体收益。

附录与案例

• 保障性租赁住房REIT：首批成功发行，底层资产估值毛租金收益率在5.6%-6.2%之间，净现金流分派率在3.95%-4.33%。
• EQR案例：美国最大的长租公寓运营商，采取“Buy, Build and Sell”策略，出租率高达96.7%，营业利润率69%。
• 非改居路径：包括纳保、纳管和特行证三种模式，各有不同政策要求和投资影响。

结论

中国长租公寓市场正加速进入机构化时代，未来十年将具有显著的成长性和投资吸引力。投资者应关注核心城市群，优化区位选择，利用多种投资途径，提升资产运营表现，以实现投资回报最大化。