【世邦魏理仕】2024年上海长租公寓市场报告_19页_4mb

2024年上海长租公寓市场报告总结

核心内容概览

本报告聚焦于2024年上海长租公寓市场的供需状况、租户特征与偏好、政策影响及投资趋势。通过问卷调查与市场数据分析，揭示了长租公寓市场在供应冲击下的表现，并展望了未来市场增长的潜力。

主要观点与关键信息

租房青年特征与偏好

• 租户年龄：主要年龄段集中在25-35岁，占受访人数的87%。
• 租住形式：独居整租为主，单间及一居室为主力户型。
• 租金预算：69%租户计划在未来三年维持租房状态，84%表示将维持或增加未来三年的房租预算。
• 优先考虑因素：区位优势、交通便利度和房租预算为前三优先考虑因素。
• 房间配置：朝向与采光、独立阳台、独立厨房是租户重视的配置；市场化公寓租户对装修风格、公区配套和商圈配套有更高要求。

供应冲击下的租赁表现

• 市场概况：截至2024年7月，上海长租公寓市场总存量为706家/31.4万间，新增供应86家/4.9万间，占整体市场16%。
• 保租房增长：保租房在新增供应中占比持续上升，2024年前七个月占比达44%，截至7月底，保租房房源数量占比达49%。
• 租金与出租率：2024年7月单间租金坪效为149元/月，较2023年底下跌4.1%；整体出租率保持在90%以上。
• 环线分布：保租房房源数量随环线外移而上升，外环外占比最高（54%）；中环内市场化公寓租金溢价显著（206元/月）。

政策加持下的投资趋势

• 投资意向高涨：上海投资者对长租公寓的青睐度由上年的43%上升至58%，高于全国平均水平。
• 投资策略：增值型投资为首选，地产基金与机构投资者偏好核心增值型交易；机会型投资同样受到关注。
• 大宗交易活跃：2024年三季度上海长租公寓大宗交易金额达29.1亿元，占全国交易总额的50%以上。
• 投资结构多元化：政府租赁住房平台、公寓品牌运营商、企业及个人买家均积极参与长租公寓投资。
• 政策利好：发改委1014号文推动市场化租赁住宅纳入公募REIT底层资产，提升资金效率和资产流动性。

市场展望与建议

• 供需平衡：预计2025年后随着保租房新交付趋缓，租金和出租率有望重回增长轨道。
• 投资机会：上海长租公寓供给渗透率为10%，租房消费升级空间充足。
• 运营优化：投资者应关注租户满意度与粘性，优化项目运营，提升资产表现。
• 长短租结合：短租模式有助于拓展旅游和商务客群，但需关注空置成本及运营成本平衡。
• 区位与品质：区位优势与交通便利性是长租公寓投资的重要考量因素；空间品质如采光、独立阳台和厨房是租户的价值锚点。

关键数据汇总

结论

上海长租公寓市场正在经历供应高峰，随着保租房供应趋缓及需求增长，租金和出租率有望在2025或2026年重新增长。租户画像显示，青年群体具有较强的租房意愿及提升居住品质的需求，区位和交通是其核心关注点。政策支持如公募REIT的纳入，将进一步推动市场发展。投资者应结合项目条件、目标客群及周边竞争情况，探索差异化运营策略，以提升资产表现。