世邦魏理仕：中国长租公寓投资报告_43页_4mb

中国长租公寓投资报告总结

核心内容

中国长租公寓市场正处于快速发展的阶段，受到人口结构变化、住房消费观念转变和政策支持的多重驱动。世邦魏理仕预测，至2030年，中国长租公寓租赁需求规模将超过1200万套，显著高于当前不足2%的渗透率，显示出巨大的增长潜力。

主要观点

• 租赁需求增长：中国城镇化率持续上升，家庭规模小型化，年轻群体对高品质租赁住房的需求增强，推动长租公寓市场发展。
• 政策支持：自2015年起，政府从财税、金融、土地、社会保障等方面支持租赁市场，尤其是2021年后，保障性租赁住房纳入公募REIT试点，为长租公寓提供了退出渠道。
• 投资趋势：长租公寓有望成为未来十年最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一，特别是在一线城市，其资产流动性、可规模化和租金收入增长潜力显著。
• 投资策略：投资者应优先关注长三角、珠三角和京津冀三大城市群的核心城市，注重地铁站点和通勤时间的区位策略。主要投资途径包括存量资产收购改造、绿地开发和平台合作。
• 资产运营：通过标准化流程、规模化采购、数字化系统和优化排房设计，可有效提升运营效率。增值服务和配套设施是提升租金坪效和租户粘性的重要手段。

关键信息

城市选择

• 核心城市：世邦魏理仕建议投资者关注长三角、珠三角和京津冀三大城市群中的核心一二线城市，如上海、北京、深圳、广州、杭州、南京等。
• 目标客群分布：74%的长租公寓目标客群位于广东、上海、北京、浙江和江苏，这些区域的租赁市场活跃。

区位策略

• 地铁与通勤时间：租客选房首要考虑地铁站点距离和通勤时间，建议项目距离地铁站1000米以内，步行10分钟可达。
• 租金定价：租金与至地铁站距离呈负相关，距离越近租金溢价越高，反之则折价。

投资途径

• 存量资产收购改造：非改居项目，如商办、酒店、工业物业改造为租赁住房。
• 绿地开发：获取租赁住宅用地进行开发，或按政府规定将其他性质土地转作租赁住宅用途。
• 平台合作：机构投资者与长租公寓开发运营商设立合作平台。

保障性租赁住房

• 政策与市场双重属性：保障性租赁住房具备政策支持和市场化运营的双重特性，享受税收优惠、民用水电和贷款不纳入房地产集中度管理。
• 投资优势：公募REIT退出通道、租金管控政策、投资回报周期较长等。

资产运营建议

• 收入端：通过一房一价、动态定价、商业配套租金和增值服务提升租金收入。
• 成本端：规模化采购、设计标准化、优化排房设计以降低成本。
• 增值服务：提供健身房、公共厨房、公共洗衣房等社交属性配套设施，增强租户体验和黏性。

投资收益提升措施

• 规模化采购：控制建设成本，提升单位面积投资回报。
• 数字化运营：利用信息化平台降低营销和人工成本，提高客户导流效率。
• 优化排房设计：合理配置房间功能区，提升租金坪效。
• 增值服务：通过生活服务和社交配套，提升项目整体运营收入。

市场前景

• 未来十年：长租公寓将成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一，受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间。
• 供需预测：至2025年底，上海和北京长租公寓总房源套数预计分别达到60万套和45万套，其中保障性租赁住房占比显著。

附录信息

• 保障性租赁住房REIT：首批保障性租赁住房公募REIT成功发行，底层资产毛租金收益率在5.6%-6.2%之间。
• 非改居路径：上海等城市通过“纳保”、“纳管”和“特行证”三种模式支持非居住存量房屋改建为租赁住房，各有其合规性和投资影响。

联系我们

• 中国长租公寓研究专项小组：乔梦洋（华东区研究部经理）、陆佳莹（华北区研究部助理经理）、郑铱芸（华东区研究部分析师）
• 中国区研究部：谢晨（负责人）、陈智旭（高级经理）、陆燕（负责人）、孙祖天（负责人）
• 投资及资本市场部：宋晓梦（高级董事）
• 全球研究部：Richard Barkham、Neil Blake、Henry Chin

此报告提供了详尽的市场分析和投资建议，为投资者进入长租公寓市场提供了重要的参考依据。