世邦魏理仕2024年广州房地产市场回顾及2025年展望报告16页_2mb

广州2024年房地产市场呈现分化态势。办公楼市场新增供应34万平方米，同比减少52%，创近五年新低，主要集中于琶洲、金融城和万博片区。全年净吸纳量同比下降，录得204万平方米，其中第四季度贡献66万平方米。区域表现方面，琶洲和金融城分别实现131万和113万平方米净吸纳量，成为主力区域；而珠江新城因租赁承压，全年空置率同比上升21个百分点至133%。行业层面，TMT、金融业、消费品制造业及专业服务业占成交面积67%，其中快消行业占比上升2个百分点，TMT领域软件系统开发占比达46%，且76%的搬迁案例为扩张或升级。金融行业成交中，其他金融服务占比36%，保险业占比28%。

优质零售物业供应量降至237万平方米，同比减少37%，为近三年最低。受电商冲击及新购物中心培育期影响，供应受限。1-11月社会消费品零售总额同比增长3%，较2023年显著放缓。传统主力租户如超市、影院和健身房业态调整导致空置压力，年末首层租金同比下跌35%至233元/天/平方米。核心商圈零售成交占比49%，高于全市水平；特色餐饮和面包烘焙新店占比分别达43%和92%。K11引入奢侈品牌，天河路运动品牌新店数量为商圈零售的185%。

工业市场新增供应237万平方米，同比减少779%，主要集中在增城。全年空置率同比上升45个百分点至70%，但维持个位数水平。跨境电商需求回落，上半年成交集中于黄埔和增城，下半年显著减少。租金额同比下跌13%至385元/月/平方米，增城和从化降幅达68%和53%。但以旧换新及家电国补政策带动家电零售额同比增长42%，刺激季节性仓储需求。

物流市场方面，佛山新增供应665万平方米，同比大幅增长至三倍于2023年，其中南海区占比超五成。跨境电商活跃，全年成交占比达两倍，南海和顺德区项目被整租。广州物流供应减少，年末空置率同比小幅上升02个百分点至71%。

大宗物业投资方面，广州全年成交21宗，总金额846亿元，同比减少544%。开发商占比升至28%，非地产企业买家占比达35%，涉足办公、酒店及厂房领域。办公楼交易占比显著下滑，全年成交金额同比减少854%，整售交易缺失为主要原因。商场成交金额同比下降35%，但太古收购文化中心的交易金额为近三年第二。

整体来看，广州市场受供需变化及行业调整影响，呈现供不应求、价格下行、空置压力和投资活跃度分化的特点。