20210117-东北证券-滨江服务-03316.HK-聚焦杭州高端市场_外拓发力业绩高增_9页_1mb

滨江服务 (3316.HK) 公司点评总结

核心内容

滨江服务是滨江集团旗下的物业管理平台，成立于1995年，深耕长三角地区，定位高端物业管理市场。公司凭借优质的服务品质和较高的物业费均价，已成为业内领先的区域性物管企业。2020年1月15日，公司发布正面盈利公告，预计2020年归母净利润同比增长超过70%，主要得益于在管项目及面积增长、社区增值服务与非业主增值服务收入提升，以及疫情带来的社保减免。

主要观点

• 区域深耕与品牌优势：公司聚焦杭州，立足浙江，区域集中优势显著，2020年6月30日杭州市在管面积占总面积的62.1%，浙江省占98.9%。区域深耕有助于发挥规模效应、降本增效，并为社区增值服务的拓展奠定基础。
• 业绩增长显著：2020年H1，公司实现收入4.16亿元，同比增长31.1%；毛利1.36亿元，同比增长48.9%；毛利率达32.9%，较2019年同期上升4.0个百分点。归母净利润达1.04亿元，同比增长112.3%，净利率达26.8%，显著高于行业平均水平。
• 政策利好与外拓能力：近期住建部等十部委发布利好政策，鼓励品质物业企业规模扩张、物业费市场化定价及多元化社区增值服务拓展。公司凭借服务品质和品牌影响力，具备较强的市场化外拓能力，已实现第三方来源在管面积快速增长。
• 财务预测与估值：预计2020-2022年归母净利润分别为2.20/2.91/4.14亿元，对应EPS分别为0.80/1.05/1.50元。当前股价对应2020-2022年PE分别为16.35/12.36/9.70倍，目标价为24.79港元，对应PE分别为26.5/20.0/14.1倍。基于公司高端定位、服务品质、区域品牌力及政策支持，给予“买入”评级。

关键信息

• 在管面积与合约面积：截至2020年6月30日，合约面积为3020万方，在管面积为1681万方，同比分别增长28.2%和29.1%。
• 物业费均价：2020年H1，平均物业管理费为4.23元/月/平米，高于行业平均水平。
• 排名表现：2020年中指院物业服务百强排名第26位，2017-2020年排名持续上升，从40名升至26名。
• 外拓成效：2017-2019年，第三方来源在管面积由179.7万方增至476.6万方，CAGR达62.8%，占比由20.9%增至33.2%。2020年H1，第三方来源在管面积同比增长49.8%，物业收入同比增长41.1%。
• 财务指标表现：
  • 盈利能力：2020年H1净利润率22.21%，净利率领先行业。
  • 运营效率：应收账款周转天数下降，存货周转率天数略有上升，但整体运营效率良好。
  • 偿债能力：资产负债率持续下降，流动比率与速动比率保持稳定，财务结构健康。
  • 成长性：2020年H1营业收入同比增长42.6%，净利润同比增长92.0%，预计未来三年CAGR为59.4%。

风险提示

• 物业费提价不及预期：若物业费提价低于预期，可能影响盈利能力。
• 第三方外拓市场竞争加剧：随着市场扩张，竞争可能增加，影响外拓成效。

财务摘要

投资建议

• 目标价：24.79港元，对应2020-2022年PE分别为26.5/20.0/14.1倍。
• 评级：买入，基于公司高端定位、服务品质、区域深耕及政策支持，预计未来业绩将持续增长。

图表说明

• 图1：主流物企物业管理费对比，滨江服务物业费均价领先。
• 图2：主流物企在管面积对比，滨江服务在管面积超过TOP51-100物企均值。
• 图3：主流物企合管比对比，滨江服务合管比处于中上游水平。
• 图4：收入及增速，显示公司收入持续增长。
• 图5：营收结构，显示社区增值服务与非业主增值服务收入占比提升。
• 图6：分项业务毛利率，显示毛利率提升。
• 图7：归母净利润及净利率，显示盈利能力增强。
• 图8：主流物企归母净利率对比，滨江服务净利率领先。

总结

滨江服务凭借其高端定位、优质服务及区域深耕优势，实现了显著的业绩增长，特别是在2020年。随着政策支持和市场化外拓能力的提升，公司有望在未来三年继续加速增长。尽管存在物业费提价不及预期及市场竞争加剧等风险，但其在财务指标和盈利能力方面表现强劲，具备良好的投资价值。