亚太物流新方向_16页_5mb
报告摘要
亚太物流新方向总结
核心内容
亚太地区物流市场正经历结构性转变，随着电商增长和冷链需求的上升，物流空间成为关键增长资产。各市场在存量、规格和前景方面存在显著差异，投资者需根据市场特性制定策略。
主要观点
- 物流是关键增长市场：亚太地区物流需求持续增长，尤其是冷链和电商发展带来的推动。
- 市场差异明显：不同国家的物流市场在供应、租金、空置率和建筑规格等方面存在显著差异。
- 冷链推动新增长：冷链需求上升成为物流行业的重要增长点，尤其在生鲜和制药行业。
- 投资策略因市场而异：需根据不同市场特点采取差异化投资策略，如日本可考虑旧仓库改造，而中国一线城市则需考虑远郊市场。
关键信息
各市场物流供需情况
| 市场 | 总建筑面积 (万平方米) | 人均仓储面积 (平方米) | 租金 (元/平方米/天) | 空置率 (%) | 新增供应 (2020年) 占存量% | 平均层数 | 平均建筑面积 (平方米) | 平均竣工年限 (年) | 收益率 (%) | 5年租金CAGR (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 香港 | 58 | 0.08 | 4.37 | 6.2% | 5% | 15 | 21,300 | >10 | 3.5% | 0.7% |
| 新加坡 | 456 | 0.80 | 1.88 | 11.7% | 7% | 5 | 31,100 | 5.0 | 5.5% | 0.8% |
| 流山市/柏市 (东京) | 132 | 0.04 | 2.54 | 5.0% | 9% | 4 | 100,000 | 5.0 | 4.0% | 1.3% |
| 茨木市 (大阪) | 11 | 0.01 | 2.66 | 5.0% | 53% | 4-5 | 70,000 | 5.0 | 4.1% | n/a |
| 华北 | 749 | >5.0 | 0.20 | 1.29 | 10.6% | 7 | 1-2 | 19,500 | 1-10 | 5.2%¹ |
| 华东 | 1,251 | >10.0 | 0.40 | 1.36 | 13.5% | 11 | 1-2 | 15,000 | 5.0 | 5.2%² |
| 深圳 | 530 | >5.0 | 0.18 | 1.39 | 3.4% | 18 | 1-6 | 15,000 | 4.1 | 5.3%³ |
| 大广州 | 404 | >10.0 | 0.15 | 1.15 | 11.9% | 24 | 2 | 24,000 | 5.0 | 5.3%⁴ |
| 卡拉巴 (菲律宾) | 91 | - | 0.10 | 0.89 | 5.5% | 9 | 1 | n/a | 3-5 | 6.5% |
| 大首尔 | 682 | >5.0 | 0.27 | 1.83 | 8.0% | 26%* | 3-4 | 15,000 | 3 | 5.3% |
| 悉尼 | 1,285 | >10.0 | 2.52 | 1.57 | 4.5% | 4 | 1 | 17,000 | 1-10 | 4.7% |
| 墨尔本 | 1,404 | >10.0 | 3.05 | 1.06 | 3.0% | 5 | 1 | 17,000 | 1-10 | 5.2% |
| 奥克兰机场 | 37 | - | 0.23 | 1.57 | n/a | 23 | 1 | 5,400 | n/a | 5.3% |
| 孟买 | 1,244 | >10.0 | 0.97 | 0.61 | 10.7% | 1 | 1 | 8,300 | 6.0 | 9.3% |
| 班加罗尔 | 256 | - | 0.30 | 0.61 | 29.7% | 3 | 1 | 5,200 | 5.0 | 8.5% |
| 海得拉巴 | 1,244 | >10.0 | 0.52 | 0.61 | 10.7% | 1 | 1 | 8,300 | 6.0 | 9.3% |
| 清奈 | 244 | - | 0.61 | 0.61 | 10.7% | 1 | 1 | 8,300 | 6.0 | 9.3% |
| 华西 | 456 | 15.0 | 0.80 | 1.39 | 10.6% | 7 | 1-2 | 19,500 | 1-10 | 5.2% |
各市场物流集聚区特点
-
物流集聚区优势和劣势：
- 优势：布里斯班、茨木市（大阪）、成都、海得拉巴
- 劣势：北吕宋、华东、珠江西（华南）
-
物流集聚区位置：
- 位置优越：布里斯班、茨木市（大阪）、成都、海得拉巴
- 位置偏远：北吕宋、华东、珠江西（华南）
-
物流集聚区基建项目：
- 短期：新加坡、大深圳、大广州、海得拉巴、班加罗尔、菲律宾集聚区、悉尼和墨尔本、奥克兰机场
- 中期：华西
冷链发展情况
- 冷链是主要新增长驱动力：新加坡、华西、日本、中国、印度、菲律宾、新西兰
- 冷链租金差异：
- 租金最高：日本小型现代集聚区、韩国一些城市、新加坡
- 租金最低：印度（海得拉巴）、菲律宾（卡拉巴）
- 冷链供应情况：
- 供应充足：海得拉巴、清奈（印度）、日本小型现代集聚区
- 供应不足：浦那（印度）、大东京（日本）
各市场物流地产投资建议
- 供应最充足：澳大利亚
- 供应最不足：日本
- 租金最高：香港、日本小型现代集聚区、韩国一些城市、新加坡
- 租金最低：印度（海得拉巴）、菲律宾（卡拉巴）
- 收益率最高：印度（8%）
- 收益率最低：香港（3.5%）
- 未来增长机会：
- 专门建造的大型冷库：靠近港口和交通枢纽
- 改建冷库：靠近城市以便配送
- 投资建议：关注冷链增长市场，尤其是印度和澳大利亚
结论
亚太物流市场呈现出多样化的发展趋势，投资者应根据各市场的供需状况、租金水平、空置率和基建情况制定相应的投资策略。冷链需求的上升成为关键增长点，特别是在生鲜和制药行业。同时，日本和中国一线城市存在供应不足的问题，需考虑旧仓库改造和远郊市场机会。澳大利亚和印度市场虽供应充足，但租金增长潜力不同，投资者需谨慎评估。
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