房地产行业最新观点及1~2月数据深度解读：房地产投资反弹的背后是限价逐步放开疏通了库存堰塞湖；新开工去年成也三四线，今年败也三四线-20190315-招商证券-16页_1mb

房地产行业2019年1-2月数据与投资观点总结

核心内容

2019年1-2月房地产行业数据表明，销量继续下行，投资明显反弹，但整体行业仍处于调整阶段。政策微调背景下，一二线城市与三四线城市表现分化，投资者应关注结构数据与利率周期，而非总量数据。同时，房地产产业链上下游出现明显分化，下游行业存在α机会。

主要观点

• 销量表现：
  1-2月全国房地产销售面积同比下降3.6%，受三四线城市拖累。预计19年年中销量将二次探底，全年或小个位数负增长。

  • 一线和二线销量趋势性改善，但三四线持续下行。
  • 东部和西部地区贡献最大销量下降。

• 投资反弹：
  1-2月房地产开发投资额同比增长11.6%，明显反弹。

  • 投资反弹主要源于土地款回升、开竣工缺口扩大和限价政策放松带来的复工增加。
  • 后续投资可能因销售转弱和资金链收紧而回落。

• 新开工表现：
  新开工面积同比增长6.0%，略低于市场预期。

  • 主要受三四线城市贡献去年70%新开工的影响，短期回落或因资金链收紧。
  • 预计全年新开工呈震荡下行态势，下半年可能加速。

• 竣工趋势：
  1-2月竣工面积同比降幅未明显收窄，但底部拐点或已出现，处于震荡回升阶段。

  • 竣工曲线滞后于新开工，2014年后领先性增加至3年。
  • 2019年竣工有望触底反弹，尤其受二线和三四线拉动。

• 资金链状况：
  资金来源同比增速降至2.1%，资金链继续收紧，已低于警戒线。

  • 销售回款和自筹资金为资金链主要拖累因素，信贷改善部分缓释压力。
  • 三四线房价面临短期下行压力，但一/二线城市或逐步企稳。

• 房价走势：
  70城新房和二手房房价同比出现反弹，但存在结构性分化。

  • 一线城市房价低斜率回升，二线城市房价缺口扩大，三四线房价环比快速回落。
  • 房价作为滞后指标，与股票超额收益存在反向关系。

关键信息

一、行业数据表现

二、行业配置建议

• 高周转公司：推荐【万科A】、【保利地产】、【金地集团】，具备稳定盈利能力和抗周期能力。
• 高杠杆公司：关注【中南建设】等，具备估值和业绩弹性，但需等待行业政策松动或基本面复苏。
• 资源型公司：推荐【华侨城A】、【苏宁环球】，土地储备丰富，具备长期价值潜力。
• 存量物业：关注【中国国贸】、【金融街】、【南山控股】，具备抗周期能力和长期回报潜力。
• 新经济领域：长租、物管、交易、房地产金融等仍为战略看多方向，关注【我爱我家】、【国创高新】等。

三、行业资金链与货币活化

• 资金链（资金来源/房地产投资）降至124:100，低于警戒线，反映三四线房价下行压力。
• 货币活化指数出现筑底迹象，预示房价可能在1-2个季度后回升。

产业链分化

• 房地产下游：家电、家居等受房地产需求回落影响，出现调整，但基本面存在提前修复可能。
• 房地产上游：钢铁、有色等因供给侧改革影响，出现供给收缩带来的改善，与房地产需求变化存在背离。

风险提示

• 短期行政调控超预期
• 长效机制超预期
• 龙头销售回落幅度超预期
• 三四线销售回调超预期

区域主题关注

• 长三角一体化：关注【中南建设】等
• 粤港澳大湾区：关注【华侨城A】等
• 京津冀协同发展：关注价值龙头

投资评级定义

公司短期评级

公司长期评级

行业投资评级

团队信息

• 分析师：赵可、刘义、董浩、李洋、路畅
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、Wind金牌分析师等荣誉
• 联系方式：
  • 赵可：0755-82943231 / zhaoke@cmschina.com.cn
  • 刘义：liuyi5@cmschina.com.cn
  • 董浩：donghao@cmschina.com.cn
  • 李洋：liyang24@cmschina.com.cn
  • 路畅：Luchang1@cmschina.com.cn

资料来源

• 统计局
• 贝格数据
• 招商证券研究发展中心