20221128-安信证券-地产放松政策_两个质变与三个方面_15页_1mb

报告摘要

房地产政策放松分析总结（2022年11月28日）

核心内容概述

2021年第四季度以来，中国房地产政策围绕“主体纾困、项目交付与市场销售”三大方面持续放松，政策力度逐渐加大，从量变积累到质变突破。政策调整呈现出阶段性特征，逐步从定向支持转向全面支持，从局部调整扩展到全国性措施。本文将从三个方面进行详细分析。

一、主体纾困：支持民企融资，政策力度逐步增强

1.1 政策发展阶段

第一阶段（2022年4月以前）：政策以纠偏为主，鼓励并购贷款，放松地产债用途，但支持范围有限，主要集中在国企和少数民企。
第二阶段（2022年5月-10月）：定向增信支持房企发债，由5家民企扩大至更多，支持范围扩大，但覆盖范围仍有限。
第三阶段（2022年11月至今）：政策发生质变，通过“金融16条”和六大行超万亿授信，实现信贷融资与债券融资双管齐下，支持范围显著扩大，民企融资得到实质性支持。

1.2 政策重点内容

信贷融资：央行与银保监会联合发布“金融16条”，要求开发贷对国企与民企一视同仁，鼓励信托产品支持合理融资需求，六大行提供超1.2万亿意向性授信，用途涵盖开发贷、按揭贷款、债券投资、供应链融资等。
债券融资：交易商协会推出“第二支箭”，支持2500亿民营房企债券融资，中债增信提供担保，龙湖、美的等5家民企/公众企业已提交930亿储架式发行申请。
流动性支持：允许银行保函置换预售监管资金，置换金额不超过项目竣工交付所需资金额度的30%，确保资金对竣工交付的覆盖率不低于70%。

二、项目交付：压实地方政府责任，推动“保交楼”政策落地

2.1 政策发展阶段

第一阶段（2022年6月末-7月中）：以市场化、法治化原则推动“保交楼”，回应“停贷”事件，强调金融机构与地方政府的协作。
第二阶段（2022年7月末-9月下旬）：政策加速落地，央行指导政策性银行提供2000亿专项借款，地方成立纾困基金，如郑州、杭州、绍兴等地，规模合计约407亿元。
第三阶段（2022年9月末以来）：政策力度加大，央行推动专项借款加快落地，银保监会要求六大行推进配套融资，确保“保交楼”资金到位。

2.2 政策实施方式

纾困资金：政策性银行提供2000亿贴息贷款，地方政府与AMC、国企共同参与，提供资金支持。
托管与回购：城投平台、合作方等直接参与项目托管、回购或作为债权人参与项目纾困，如泉州金控托管恒大项目，郑州地产计划回购人才公寓。
行政措施：地方政府出台“一企一策”、“一楼一策”等具体措施，如河南“369”时间要求、咸阳“一对一帮扶政策”等，确保项目顺利交付。

三、市场销售：政策放松覆盖各能级城市，力度持续加码

3.1 政策发展阶段

第一阶段（2022年1月-2月中）：以公积金放松、购房补贴、放宽落户为主，力度较小。
第二阶段（2022年2月中）：非限购城市下调首付比例，限购城市下调房贷利率并加快放款。
第三阶段（2022年3月-5月中）：普通二线与三四线城市大幅放松“三限”政策，强一二线城市放松相对温和。
第四阶段（2022年5月中-11月上旬）：全国性政策出台，如“515”和“930”新政，支持首套居住需求；地方层面房贷利率普降，首付比例下调。
第五阶段（2022年11月11日以来）：强二线城市放松提速，如杭州实行“认房不认贷”，成都、西安进一步放松限购限贷。

3.2 政策放松措施

公积金贷款：多地提高公积金贷款额度，如马鞍山、南宁、宣城等；部分城市下调二套房首付比例，如北海、福州。
购房补贴：昆明、绍兴、杭州等城市对人才提供购房补贴，玉林对新市民提供现金与契税补贴。
放宽落户：淄博、海南全面放开落户，天津放宽积分落户条件，浙江放宽专科以上学历落户限制。
首付比例下调：多地首套房首付比例降至20%，二套房降至40%；部分城市取消限购、限售，如湖州、唐山、义乌、常州等。

关键信息总结

政策转变：从“量变”到“质变”，“金融16条”和六大行授信是政策转变的关键节点，标志着对民企融资支持的全面加强。
政策效果：尽管政策放松，但销售仍未明显回暖，投资持续下行，但政策转变可能为未来市场复苏奠定基础。
风险提示：信息不完整、疫情超预期、政策变动等风险仍需关注。

主要观点

政策转向：房地产政策从“三道红线”、“限购限贷”等严格措施，转向支持房企流动性、推动项目交付、促进市场销售。
民企支持加强：通过“两支箭”、信贷融资与债券融资双管齐下，民企融资环境明显改善。
地方政府责任加重：政策强调地方政府在“保交楼”中的主导作用，通过设立纾困基金、托管、回购等方式保障项目交付。
市场销售逐步放宽：从公积金、购房补贴到首付比例、限购限售政策的全面松绑，市场销售环境持续改善。
未来预期：随着政策的进一步放松，楼市销售见底回升与房地产投资筑底可能成为趋势。

总结

2021年10月以来，房地产政策在“主体纾困、项目交付、市场销售”三大方面逐步放松，从局部调整到全国性支持，政策力度不断加大。特别是“金融16条”与六大行超万亿授信，标志着政策从量变走向质变，为房企提供更广泛的融资支持，推动市场销售与项目交付。尽管短期内市场仍面临挑战，但政策的转变可能为房地产市场复苏提供基础，未来政策仍有望继续放松。

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