20161223-东兴证券-房地产行业2017年投资策略报告：掌握成长预期、预期差和业绩牛三大投资思路_17页_1mb

房地产行业2017年投资策略报告总结

核心内容

本报告由东兴证券发布，分析了2016年房地产行业出现的转折，并展望了2017年的行业发展趋势。报告提出三大投资思路：成长预期、预期差和业绩牛，旨在帮助投资者在房地产行业周期变化中捕捉投资机会。

主要观点

1. 行业周期分析

房地产行业运行受大周期、中周期和小周期三类周期影响，分别对应社会、经济和工程层面的周期性变化：

• 大周期（社会周期）：与城镇化进程密切相关，尚未结束，未来仍具备增长潜力。
• 中周期（经济周期）：受宏观经济因素如利率、汇率、货币供应等影响，2017年将向下调整。
• 小周期（工程周期）：受具体项目开发节奏影响，2017年去库存仍区域分化，三、四线城市是重点。

2. 历史周期回顾

自1998年福利住房取消以来，我国商品房价格同比增长已形成五个中周期，其中前三个周期为“一浪高一浪”，周期为四年；2013年后周期变为“一浪低一浪”，周期缩短为三年。2017年将进入第六个中周期。

3. 2017年行业趋势预测

• 房地产开发投资：预计完成额为103,801亿元，同比增长3%。
• 商品房销售面积：预计为139,083万平方米，同比下降12%。
• 商品房销售金额：预计为111,938亿元，同比下降5%。
• 商品房销售价格：预计为7,621元/平方米，同比增长1%。

关键信息

投资策略

• 成长预期：关注与国家战略协同的公司，如荣盛发展、首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展。
• 预期差：关注调控和去库存政策下具有较大弹性能力的公司，如阳光城、厦门国贸、金融街、新华联、冠城大通和京投发展。
• 业绩牛：关注受益于2016年销售高增长的公司，如万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。

风险提示

• 政策调控或国内外宏观经济不确定性可能导致行业大幅下行。
• 投资者需关注利率、汇率、货币供应等对中周期的影响。

行业数据

• 股票家数：155家
• 行业市值：25,578.74亿元
• 流通市值：19,577.03亿元
• 行业平均市盈率：21.77
• 市场平均市盈率：21.33

分析师信息

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，东兴证券研究所，执业证书编号：S1480510120012
• 梁小翠：中国社会科学院研究生院博士，2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：公司股价相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 回避：公司股价相对弱于市场基准指数收益率5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：行业指数相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 看淡：行业指数相对弱于市场基准指数收益率5%以上

结论

2017年房地产行业仍将面临调控和去库存带来的挑战，但大周期仍具备增长空间，中周期向下行调整，小周期变化不大。投资者应根据行业周期特点，选择与国家战略协同、具备弹性能力以及业绩表现良好的公司进行投资，同时需关注政策和宏观经济带来的不确定性风险。