20210331-西南证券-万科A-000002.SZ-开发经营并行发展_持续挖掘管理红利_9页_2mb

万科A公司经营与开发并行发展总结

核心内容

万科A公司2020年实现稳健的经营业绩和财务状况，其营收和利润均保持增长，同时积极拓展多元业务，提升非房业务占比，推动公司向科技服务企业转型。公司持续优化业务结构，强化TOD及城市更新业务布局，增强综合开发和运营能力。此外，公司通过科技赋能，提升物业服务质量，推动业务增长。

主要观点

• 经营业绩稳健：2020年公司实现营收4191.1亿元，同比增长13.9%；归母净利润415.2亿元，同比增长6.8%。
• 财务状况健康：公司负债结构良好，现金短债比为1.8，净负债率为18.1%，资产负债率70.4%略超行业红线，预计2021年将改善。
• 毛利率波动：2020年公司毛利率因结算项目结构原因下降4.6个百分点至22.7%，但预计未来将触底回升。
• 城市深耕战略：公司住宅销售金额达7041亿元，同比增长11.6%，在43个城市销售额位居前三，销售均价保持平稳。
• 土储结构合理：公司新增土储建面3367万方，楼面价6710元/平，聚焦核心城市，重点城市群项目建面占比达86.6%，可供开发2-3年。
• TOD与城市更新：公司已跑通“TOD四类开发模式”，并推动城市更新项目焕发生机，提升综合开发能力。

关键信息

物业业务

• 万物云：2020年实现全口径营收182亿元，5年CAGR达34%。在管面积5.66亿方，其中47%来自非万科系项目，业务布局覆盖社区、商企及城市服务。
• 营收构成：住宅物业服务贡献55%，商业物业与设施服务贡献29%，城市服务6%，社区生活服务5%，万物成长业务5%。
• 科技赋能：公司布局BpaaS服务、智能硬件、空间OS及产品解决方案，服务3051个住宅物业项目、1700个商业物业项目、16个智慧城市项目，连接超2200万位社区用户。

多元业务

• 印力集团：2020年商业运营实现营收63亿元，新开业商业面积129万方，在管面积1425万方，规模进入行业前三。
• 万纬物流：2020年营收18.7亿元，同比增长37%。物流可租售面积由2016年的147万方增至1148万方，5年复合增长率达50.8%，已成为国内物流地产龙头。
• 万科泊寓：2020年开业规模全国第一，累计开业14.2万间，整体出租率>95%，营收25亿元，同比增长72.3%。仍在探索盈利模式。

盈利预测

• 2021-2023年：预计公司归母净利润复合增速为12.63%，维持“买入”评级。
• 分业务预测：
  • 房地产开发：收入预计增长13.9%，毛利率保持在29.8%左右。
  • 物业管理：收入增速预计为26%、24%、22%，毛利率维持在19%左右。
  • 其他业务：收入增速预计为25%、23%、20%，毛利率维持66.9%。
• 财务指标：PE从8.40降至5.88，PB从1.00降至0.65，显示估值持续走低，但盈利能力和成长性良好。

风险提示

• 竣工交付低于预期
• 销售及回款不及预期
• 多元业务拓展不及预期

数据支持

业务发展与科技赋能

• 科技赋能：公司通过AI智能审图、易选房小程序（GMV达2680亿元）、万物云的BPaaS输出能力及IoT连接能力，提升整体运营效率。
• 业务拓展：公司积极拓展租赁住宅、智能安防社区及业务流程SaaS化，提升市场竞争力。

财务结构与现金流

• 资产负债率：2020年为81.28%，预计2021-2023年将逐步下降至77.16%。
• 现金流：2020年经营活动现金流净额为53188.02百万元，2021-2023年预计维持稳健增长，2023年达到49751.33百万元。
• 资本支出：预计2021年资本支出为负，公司逐步优化资本结构。

结论

万科A公司通过开发与经营并行发展，持续挖掘管理红利，提升非房业务占比，增强企业竞争力。公司具备良好的财务状况和成长潜力，未来三年归母净利润预计保持稳定增长，维持“买入”评级。然而，公司仍需关注竣工交付、销售回款及多元业务拓展的风险。