深度报告-20210223-西南证券-万科A-000002.SZ-住宅开发探寻蓝海领域_物业管理打造赋能平台_46页_6mb

万科A（000002）总结

核心内容概述

万科A作为中国房地产行业的龙头企业，持续创新战略，发展多元业务，逐步向平台型不动产资产管理公司转型。公司聚焦核心城市圈，推动城市深耕战略，同时布局TOD及城市更新等蓝海领域，拓展社区、商企、城市三大物业空间，打造科技赋能平台，提升行业竞争力。

主要观点

• 战略定位：万科定位为“城乡建设与生活服务商”，通过城市深耕战略挖掘管理红利，拓展TOD及城市更新等新领域。
• 业务结构：公司业务涵盖住宅开发、物业管理、物流、商业运营等，形成多元业务格局。
• 财务稳健：公司负债结构健康，融资成本低位，信用评级行业领先。
• 物业转型：公司更名为万物云，打造Space、Tech、Grow三大模块，构建科技赋能平台，目标成为物业领域的“贝壳”。
• 盈利预测：预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17%，维持“买入”评级，目标价40.24元。

关键信息

1. 财务表现

• 营收与利润：2020Q1-3营收同比增长8%至2415亿元，归母净利润同比增长9%至199亿元。
• 负债结构：2020H1现金短债比为2.0，净负债率27%，扣除预收后的资产负债率75.5%，略超“三道红线”要求。
• 盈利能力：2020H1毛利率为31.8%，净利率为12.7%，公司毛利率有望随着地货比降低而企稳。
• 已售未结资源：2016-2020H1已售未结资源由2782亿元增至6953亿元，已售未结金额/营收比值为1.7。

2. 开发业务

• 销售额：2020年销售额达7042亿元，CAGR为22%。2021年销售目标为7900亿元，预计保持12%增速。
• 拿地策略：公司聚焦核心城市圈，一二线城市投资额占比达80%。2020H1新增土地楼面价为6838元/平，地货比降至45%。
• TOD业务：已获取49个TOD项目，涉及建面1803万方，累计投资2400亿元。与深铁合作，探索“轨道+物业”模式。
• 城市更新：旧改土储权益建面由289万方增至583万方，CAGR为32%。2020H1旧改土储占比达6.2%。公司已拿下佛山联星村整村改造项目，总建面145万方，投资总额180亿元。

3. 物业业务

• 品牌升级：公司更名为万物云，构建Space、Tech、Grow三大模块。
• 业务结构：社区、商企、城市三大空间服务形成“三驾马车”格局，2020H1物管收入67亿元，合约管理面积6.8亿平，其中55%来自第三方。
• 社区服务：以万科物业和朴邻租房为核心，提供基础物业、非业主增值服务和社区资产管理服务。2020H1社区项目数达2769个，增长55%。
• 商企服务：与戴德梁行成立万物梁行，管理面积超1亿平，营收34亿元，CAGR为87%。
• 城市服务：推出“万物云城”品牌，设立“双百”目标，计划3年落地百城，营收超百亿。2020H1城市服务营收12.5亿元，目标CAGR为105%。

4. 多元业务

• 物流业务：万纬物流可租赁面积达1075万方，2020H1营收8.3亿元，同比增长37%。
• 商业运营：印力集团已开业面积836万方，营收30.5亿元，业务规模进入行业Top4。
• 长租公寓：万科泊寓开业规模及管理规模均居行业第一，2020H1开业房间数达12.7万间，管理房间数达18万间。

5. 盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17%。
• 估值：目标价40.24元，相当于分项估值之和折让25%。

6. 风险提示

• 竣工交付：竣工交付低于预期。
• 销售及回款：销售及回款不及预期。
• 文旅项目：文旅项目恢复不及预期。

估值与财务指标

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