2017-申银万国-房地产行业专题研究三：各城市限购政策效力比较——房地产销售，孰主兴衰？_17页_887kb

房地产销售，孰主兴衰？总结

核心内容

本报告旨在分析限购政策对房地产市场销售的影响，探讨限购是否为导致房地产市场销售下降的主要原因。通过对比不同城市限购政策的实施情况与市场表现，结合信贷紧缩、经济衰退预期等系统性因素，得出限购政策虽有一定影响，但并非市场销售下降的根本原因。

主要观点

• 限购政策的影响有限：限购政策对房地产销售有一定的抑制作用，但其效果并不显著，尤其是在非限购城市，销售同样出现了明显下滑。限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%。
• 市场趋势受系统性因素主导：信贷紧缩和经济衰退预期是房地产市场整体萎缩的主要原因，而非限购政策本身。限购政策只是短期冲击因素，中长期来看，市场趋势由宏观经济环境决定。
• 限购政策实施时间与市场变化不完全同步：多数城市的市场调整早于限购政策实施，限购政策只是加剧了市场下行的趋势，而非引发市场衰退的根本原因。
• 限购政策的严厉程度影响市场表现：以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策对市场影响更为明显，而以缩小限购区域、放宽户籍认定为主的“较宽松”政策对市场抑制作用较小。

关键信息

投资要点

• 限购政策在一定程度上影响房地产市场销售，但其作用不宜过分夸大。
• 受限购影响较大的城市主要是外来人口占比较大、之前泡沫化程度较高的城市，如北上深等一线城市及长三角地区的主要城市。
• 非限购城市的销售同样出现了明显下滑，表明限购并非市场衰退的唯一原因。
• 信贷紧缩和经济衰退预期是房地产市场系统性萎缩的根本原因。

政策演变

• 萌芽阶段：2010年4月14日，国务院出台差别信贷政策，随后北京率先实施限购。
• 推广阶段：2010年9月29日，全国主要城市陆续推出限购政策，至2011年1月25日，已有24个城市实施限购。
• 加码阶段：2011年1月26日，国务院要求对房价过高、上涨过快的城市从严实施限购，至2011年7月11日，已有46个城市实施限购。
• 持续阶段：2011年7月12日，二三线城市也被纳入限购范围，政策执行力度相对温和，但限购城市数量仍保持较高水平。

城市对比分析

• 北海 vs 三亚：三亚限购后销售仍保持增长，而北海未限购却出现大幅下降，表明限购并非唯一影响因素。
• 扬州 vs 苏州、无锡：限购城市销售大幅下滑，而未限购的扬州也出现显著下降，显示系统性市场萎缩。
• 东莞 vs 佛山：佛山限购后销售迅速下滑，东莞虽未限购，但市场也出现降温，表明限购影响有限。
• 重庆 vs 成都、西安：重庆未限购，但销售同样大幅下滑，显示经济环境对市场的影响更为关键。

量化分析

• 限购影响幅度：限购政策导致的缩量大致在10-20个百分点，约占销售量减少的15-35%。
• 市场表现差异：限购城市与非限购城市在销售表现上差异不大，多数非限购城市销售也显著下滑。
• 区域比较：同一区域的限购和非限购城市在销售表现上差异不明显，表明限购政策对市场影响有限。

结论

限购政策对房地产市场销售有一定抑制作用，但其并非导致市场衰退的根本原因。房地产市场整体萎缩更多是由信贷紧缩和经济衰退预期等系统性因素造成的。因此，投资者在分析市场时应更多关注宏观经济环境和流动性变化，而非单一政策因素。

附件概览

• 附件1：统计局40城市2011年1-11月房地产销售面积同比数据。
• 附件2：申万跟踪21城市2011年销售同比数据。

投资评级说明

• 证券投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡。
• 基准指数：沪深300指数。

法律声明

• 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司客户使用。
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• 投资者应结合自身情况和独立顾问意见进行决策，谨慎投资。