2018年深圳房地产市场解读_92页_4mb

2018年深圳房地产市场总结

核心内容概述

2018年深圳房地产市场在宏观经济增速放缓、政策调控加强的背景下，呈现出“量增价稳”的特点。市场受到严格的限购、限售、限价政策影响，整体降温，但深圳经济保持稳定增长，产业结构优化，房地产行业集中度持续提升。

主要观点

宏观经济背景

• 经济增长放缓：2018年前三季度GDP增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力显现，服务业主导作用增强，工业向中高端迈进。
• 投资与消费：全国固定资产投资增速下降，消费增速持续走低，深圳经济增速持续领涨一线城市。
• 外贸与通胀：我国外贸总体平稳，CPI维持在2.1%，PPI同比上涨3.5%，预计2019年PPI将走低。
• 金融环境：信贷质量稳定，金融监管强化，货币政策调整空间扩大，人民币汇率波动较大。

政策环境

• 长效机制建设：国家以建立房地产长效机制为主线，加强地方问责，稳定市场预期。
• 棚改货币化：逐步取消棚改货币化安置政策，促进房地产健康发展。
• 个税改革：实施新个税改革，降低个人与企业税负，刺激消费。
• 降准政策：央行4次降准，释放流动性，支持实体经济发展。
• 深圳政策：推出“三价合一”政策，限制二手房价格虚高；“730”新政限制商品住宅转让；启动第二次住房制度改革，推动住房结构优化。

土地市场表现

• 土地成交：全年招拍挂成交61宗，其中住宅用地10宗，工业用地占比近五成。
• 城市更新：新增城市更新计划100项，拟拆除重建面积达437.09万㎡，成为土地供应主力。
• 区域分布：南山区为招拍挂用地主力成交区，光明区、宝安区为成交面积和金额前列区域。
• 重点地块：华侨城以42亿元竞得两宗商业用地，龙光以11.7亿元竞得龙华宅地，光明区两宗住宅用地楼面价破“3”万。

关键信息

全国市场趋势

• 销售面积增速回落：全国商品房销售面积增长1.4%，待售面积同比下降11.7%。
• 投资增速冲高回落：房地产开发投资增长9.66%，全年有望小幅增长。
• 行业集中度提升：销售额百亿房企市场份额超75%，行业格局趋于集中。

深圳市场表现

• 商品住宅市场：总供应面积395.92万㎡，同比上升21.23%；总成交面积292.42万㎡，同比上升12.77%；成交均价54120元/㎡，同比下降0.60%。
• 供应区域：主要集中在关外，宝安、龙岗合计占比57.15%，南山占比11.34%。
• 去化周期：年末去化周期上升至12.71个月，市场呈现供大于求态势。
• 成交结构：300-500万总价、90㎡以下户型为主力成交产品。

地区市场表现

• 罗湖区：供应量增长187.77%，但成交量下降27%，均价下降1.19%。
• 福田区：供应量增长8.74%，成交量下降18.12%，均价增长7.41%。
• 南山区：供应量增长71.06%，成交量增长13.00%，均价下降8.37%。

2019年市场预判

• 经济下行压力：2019年经济下行压力仍存，但政策发力有望缓解。
• 房地产市场：全国销售面积增速或进一步放缓，待售面积继续下降，行业集中度持续提升。
• 深圳市场：受政策影响，市场可能继续调整，但经济支撑下，房地产市场有望稳定发展。

总结

2018年深圳房地产市场在政策调控与经济下行压力的双重影响下，呈现出“量增价稳”的特点。全国市场销售面积增速回落，待售面积持续下降，房地产行业集中度显著提升。深圳经济保持稳定增长，产业结构不断优化，房地产政策持续加码，推动市场健康发展。土地市场以城市更新为主力，招拍挂供应紧张，楼面价创六年新低。商品住宅市场供应量增加，但成交量增长有限，去化周期上升，市场整体趋于平稳。