2025-11-19-港交所-丽新发展_LAI_SUN_N2607_截至二零二五年七月三十一日止年度年报_363页_14mb

麗新發展有限公司年報總結

核心內容

麗新發展有限公司（股份代號：488）是一家多元化業務的企業，業務範圍包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳營運、電影及電視節目製作與發行、音樂製作與出版、演唱會管理、戲院營運、文化與娛樂設施開發，以及投資控股。公司於1988年在香港聯合交易所有限公司主板上市。

主要觀點

1. 財務表現

• 營業額：截至2025年7月31日止年度為4,898.6百萬港元，較2024年同期下降18.3%。
• 毛利：990.2百萬港元，毛利率為20%，較2024年的26%有所下降。
• 經營虧損：-834.9百萬港元，經營虧損率為-17%，較2024年的-26%有所改善。
• 本公司擁有人應佔虧損：-2,874.3百萬港元，較2024年的-3,674.7百萬港元有所收窄。
• 每股虧損：1.978港元，較2024年的2.528港元有所減少。
• 本公司擁有人應佔權益：23,119.8百萬港元，較2024年的25,810.1百萬港元下降。
• 每股資產淨值：15.908港元，較2024年的17.759港元下降。
• 貸款總額：截至2025年7月31日為25,377.8百萬港元，較2024年的25,294.3百萬港元略升。
• 淨債權比率：91%，較2024年的82%有所上升。
• 資本資源總額：3,213.9百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。
• 未提取融資：1,199.6百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。
• 一年內到期貸款：6,117.5百萬港元（不包括豐德麗集團及麗豐集團）。
• 末期股息：未建議派發。

2. 業務表現

• 投資物業組合：租金收入為1,201.2百萬港元，出租率在香港及中國內地保持較高水平，但較2024年下降5%。
• 物業銷售：已確認銷售為885百萬港元，較2024年下降42.1%。主要由於麗豐集團物業銷售減少，但部分抵銷來自尚柏的銷售增加。
• 酒店業務：收入為1,243.8百萬港元，較2024年上升4.4%，主要得益於Caravelle酒店。
• 非物業業務：虧損大幅收窄，主要由於關閉及整合表現不佳的門店及與業主重新磋商租約。
• 行政開支：較2024年下降5%。
• 其他經營開支：較2024年下降39.4%。
• 融資成本：1,124.9百萬港元，較2024年下降17.0%，主要由於香港銀行同業拆息下降及貸款結餘減少。

3. 香港物業市場

• 市場環境：營商環境持續面對逆境，零售及辦公室租賃需求疲弱，供應過剩。
• 出租率：本集團在香港的辦公室及零售業務出租率保持平均90%或以上。
• 主要項目：
  • Bal Residence：總銷售面積約62,148平方呎，提供156個住宅單位，截至2025年10月14日已售出154個單位，銷售額約803.8百萬港元。
  • 尚柏：總銷售面積約36,720平方呎，提供112個住宅單位，全部售罄。
  • 漱晨：位於The Southside的項目，預售表現強勁，已售出650個單位，預計2026年初竣工。

4. 中國內地物業市場

• 市場表現：2025年上半年中國內地經濟穩定增長，國內生產總值同比擴大5.3%。
• 租賃收入：主要物業租金收入穩定，其中上海麗豐天際中心租金收入上升21.7%。
• 橫琴創新方項目：第一期已形成產業集聚效應，入駐企業超420家，包括跨境電商、新科技、大健康及金融服務等產業。第二期已獲批准作為保障性租賃住房，預期吸引更多租戶。

5. 戲院營運/媒體及娛樂

• 香港戲院市場：面對串流平台及成本壓力，入座率下降，但本地製作影片如《破·地獄》及《九龍城寨之圍城》提振市場。
• 豐德麗集團：整合資源，加強營運能力，收益略有上升。持續與本地及亞洲藝人合作推廣演唱會。
• 寰亞傳媒：繼續製作優質電影及電視節目，與多個中國合作夥伴洽談新項目。

6. 資產出售計劃

• 出售目標：預計未來兩年內出售價值約8,000百萬港元的資產，包括麗豐集團的2,000百萬港元。
• 已完成出售：截至2025年10月14日，已實現約2,200百萬港元的待售項目。
• 預期總收益：若所有交易成功完成，預計總所得款項約為4,500百萬港元。

7. 企業管治與財務報告

• 董事會成員：包括執行董事林建岳、張森、林孝賢、李子仁；非執行董事余寶珠；獨立非執行董事林秉軍、梁樹賢、葉澍墜、陸瀚民。
• 獨立核數師：安永會計師事務所。
• 財務計量：採用非香港財務報告準則計量，包括經調整EBITDA及經調整淨虧損，以提供更清晰的經營業績比較。
• 經調整EBITDA：2025年為870.7百萬港元，較2024年的1,151.5百萬港元下降。
• 經調整淨虧損：2025年為823百萬港元，較2024年的913.8百萬港元下降。

關鍵信息

• 財務狀況：淨債權比率為91%，資本負債比率為58%。
• 貸款再融資：成功再融資3,060百萬港元，作為長沙灣廣場銀團貸款的一部分。
• 市場展望：預期2025年下半年樓市持續復甦，受益於政府政策及貸款成本下降。
• 產業融合：橫琴創新方項目融合多種產業，推動琴澳一體化發展。
• 未來計劃：持續關注市場動態，評估未來項目推出時機及定價，並積極尋求合作與投資機會。

結論

麗新發展有限公司在面對市場不確定性和經濟壓力的背景下，通過有效的成本控制及優化資產組合，實現了財務及業務表現的改善。公司持續關注香港及中國內地物業市場的動態，並積極推動多元化業務發展，以提升整體財務狀況及市場競爭力。