20140220-DBS_Group-Strengthening_its_Beijing_base_15页_403kb
报告摘要
详细总结
核心内容
本报告是对Franshion Properties（股票代码：817 HK）的分析，包含其财务预测、近期土地收购情况、估值比较及投资建议。报告指出，Franshion Properties的财务表现和战略动向值得关注，特别是其在北京的项目进展和潜在的酒店分拆。
主要观点
- 投资建议：维持“买入”评级，目标价调整为HK$3.83，较之前HK$3.76有所上调。
- 财务预测：分析师预计Franshion的FY14/15F每股收益（EPS）高于市场共识，且盈利能力强劲。
- 近期收购：Franshion在北京Yizhuang地区收购了两块土地，总建筑面积为374,000平方米，总地价为6亿元人民币，平均地价为16,052元/平方米，低于同期该地区交易价格。
- 财务健康：公司通过与多家金融机构合作，减轻了资金压力，净负债率预计保持在50%左右。
- 盈利前景：Franshion在2014年1月已锁定214亿元人民币的销售，预计将在2014年第二季度实现较高毛利率。
- 估值：当前市盈率（PE）为6.1倍，市净率（P/BV）为0.9倍，均低于历史平均水平，估值具有吸引力。
- 潜在催化剂：包括可能的酒店分拆和在北京Yizhuang的更多土地储备。
关键信息
财务预测（FY Dec, HK$m）
| 项目 | 2012A | 2013F | 2014F | 2015F |
|---|---|---|---|---|
| 营业额 | 17,176 | 24,281 | 31,787 | 43,539 |
| EBITDA | 7,768 | 8,660 | 10,338 | 12,805 |
| 税前利润 | 6,723 | 7,564 | 9,144 | 11,612 |
| 净利润 | 3,378 | 3,099 | 4,008 | 5,095 |
| 核心净利润 | 2,158 | 3,099 | 4,008 | 5,095 |
| 核心净利润后永续 | 1,842 | 2,783 | 3,692 | 4,779 |
| 每股收益（HK$） | 0.33 | 0.30 | 0.40 | 0.52 |
| 每股收益增长率（%） | 51.0 | (9.1) | 32.7 | 29.5 |
| 稀释每股收益（HK$） | 0.28 | 0.26 | 0.34 | 0.44 |
| 每股分红（HK$） | 0.07 | 0.09 | 0.12 | 0.16 |
| 每股账面价值（HK$） | 2.65 | 2.89 | 3.21 | 3.61 |
| 市盈率（X） | 7.4 | 8.1 | 6.1 | 4.7 |
| 企业价值/EBITDA（X） | 5.6 | 5.6 | 5.4 | 3.1 |
| 净分红收益率（%） | 2.8 | 3.7 | 4.9 | 6.3 |
| 市净率（X） | 0.9 | 0.9 | 0.8 | 0.7 |
| 净债务/股本（X） | 0.4 | 0.5 | 0.6 | 0.2 |
| 资产回报率（ROAE）（%） | 12.3 | 10.3 | 12.3 | 14.2 |
| 净利润增长率（%） | 7 | Nil | Nil | Nil |
| 市场共识每股收益（HK$） | 0.33 | 0.39 | 0.48 | - |
| 其他券商推荐 | - | B:12 | H:3 | S:0 |
近期土地收购
| 日期 | 项目 | 持股比例 | 总建筑面积（sm） | 土地溢价（Rmb m） | 平均地价（Rmb/sm） | 合作伙伴 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014-2-20 | 新Yizhuang项目 | 51% | 373,784 | 6,000 | 16,052 | - |
| 2014-2-20 | 上海Daning | 100% | 212,144 | 10,100 | 47,609 | 很可能引入一个或两个合作伙伴 |
| 2014-2-20 | 杭州项目 | 100% | 171,248 | 2,370 | 13,840 | - |
| 2013-12-13 | 重庆Dayangshi | 100% | 225,796 | 730 | 3,233 | - |
| 2013-9-13 | 广州Nansha | 100% | 567,665 | 1,953 | 3,440 | - |
| 2013-9-13 | 宁波项目 | 100% | 158,010 | 1,424 | 9,010 | 已售出49%给Blackstone，金额为1.28亿美元 |
| 2013-2-13 | 南京项目 | 51% | 344,547 | 816 | 8,000 | - |
| 2013-2-13 | 长沙G11项目 | 100% | 336,174 | 1,009 | 3,000 | - |
| 2013-1-31 | 京港澳Yizhuang | 100% | 298,783 | 3,530 | 11,815 | Pingan Trust可能注入9亿元人民币资本 |
估值比较
| 公司名称 | 股票代码 | 2014年2月20日价格（HK$） | 市值（HK$bn） | 12个月目标价（HK$） | 每股收益（%） | 每股收益增长率（%） | 市盈率（X） | 市盈率收益率（%） | 收益率（%） | ROE（%） | 净负债率（%） | 市净率（X） | NAV（%） | 折扣/溢价（%） |
|----------|----------|--------------------------|---------------|---------------------|----------------|----------------------|-------------|------------------|-------------|----------|---------------|-------------|----------|-------------|----------------|
| 中国海外* | 688 HK | 21.2 | 173.3 | 29.84 | 13 | 32 | 7.8 | 5.9 | 2.2 | 2.5 | 19.8 | 22.1 | 14.9 | 1.8 | 26.1 |
| 中国恒大* | 3333 HK | 3.51 | 53.5 | 4.32 | (3) | 19 | 4.3 | 3.6 | 5.9 | 5.8 | 18.9 | 19.5 | 58.4 | 0.9 | 9.9 |
| 华润置地* | 1109 HK | 18.54 | 108.1 | 25.77 | 22 | 19 | 10.4 | 8.7 | 2.0 | 2.4 | 13.0 | 14.0 | 38.2 | 1.5 | 27.2 |
| 长城物业* | 813 HK | 17.66 | 61.3 | 22.85 | 30 | 22 | 6.9 | 5.7 | 3.2 | 4.1 | 16.8 | 18.0 | 60.8 | 1.3 | 28.7 |
| 恒大地产* | 3333 HK | 3.51 | 53.5 | 4.32 | (3) | 19 | 4.3 | 3.6 | 5.9 | 5.8 | 18.9 | 19.5 | 58.4 | 0.9 | 9.9 |
| 龙湖集团 | 960 HK | 10.78 | 58.7 | n.a. | 16 | 22 | 6.2 | 5.1 | 2.8 | 3.3 | 18.6 | 19.5 | 59.4 | 1.4 | 5.4 |
| 中国万科'B' | 200002 CH | 12.4 | 136.6 | n.a. | 21 | 19 | 5.7 | 4.8 | 2.1 | 2.6 | 21.1 | 20.9 | 53.9 | 1.6 | n.a. |
项目简要介绍（北京Yizhuang）
| 项目 | 总土地面积（sm） | 总建筑面积（sm） | 土地溢价（Rmb m） | 平均地价（Rmb/sm） | 平均地价（Rmb/sm，不含保障房） | 社会住房面积（sm） | 商品房面积（sm） | 土地成本（Rmb m） | 建设成本（Rmb m） | 装修成本（Rmb m） | 财务成本（Rmb m） | 总开发成本（Rmb m） | 毛利（Rmb m） | 毛利率（%） | 净利润（Rmb m） | 净利润率（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京Yizhuang | 159,350 | 373,784 | 6,000 | 23,008 | 23,139 | 113,000 | 260,784 | 23,008 | 4,000 | 2,000 | 300 | 29,008 | 13,184 | 29 | 6,202 | 14 |
估值对比（2007-2013）
| 公司名称 | 股票代码 | 2014年2月20日价格（HK$） | 市值（HK$bn） | 2013年PE | 2014年PE | 2012年PE | 2013年PE | 2011年PE | 2012年PE | 2011年PE | 2010年PE | 2009年PE | 2008年PE | 2007年PE | 平均PE |
|----------|----------|--------------------------|---------------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|
| 中国海外* | HK688 | 21.20 | 173.3 | 7.8 | 5.9 | 6.2 | 5.1 | 6.9 | 5.7 | 5.4 | 5.6 | 6.8 | 5.6 | 7.2 | 6.8 |
| 中国恒大* | HK3333 | 3.51 | 53.5 | 4.3 | 3.6 | n.a. | n.a. | n.a. | n.a. | 3.8 | 9.1 | 2.9 | 8.9 | 3.3 | 5.6 |
| 长城物业* | HK813 | 17.66 | 61.3 | 6.9 | 5.7 | 3.8 | 30.0 | 4.2 | 18.4 | 8.6 | 13.3 | 3.6 | 9.7 | 3.9 | 9.5 |
| 中国万科'B' | CH200002 | 12.40 | 136.6 | 5.7 | 4.8 | 6.5 | 38.1 | 8.9 | 23.2 | 9.0 | 15.2 | 5.9 | 10.8 | 5.4 | 10.9 |
| 平均 | - | - | - | 6.8 | 5.6 | 7.9 | 44.8 | 10.1 | 23.6 | 10.5 | 16.4 | 5.4 | 11.8 | 5.9 | 10.5 |
总结
Franshion Properties在2014年2月20日的股价为HK$2.47，目标价调整为HK$3.83，反映出分析师对该公司未来表现的信心。近期在北京Yizhuang的两块土地收购为公司提供了新的发展机会，并有助于缓解投资者对其销售资源的担忧。公司通过与多家合作伙伴的联合开发，减轻了资金压力，并有望在未来实现更高的毛利。当前估值处于历史低位，市盈率和市净率均低于平均水平，显示出投资潜力。分析师认为，公司具有良好的增长前景和潜在的催化剂，包括酒店分拆，因此维持“买入”评级。
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