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报告摘要

详细总结

核心内容

本报告由DBS Group Research发布，日期为2014年7月9日，主要针对**Country Garden（2007 HK）**的股票进行分析。报告重点更新了其在澳大利亚新项目的表现，并对公司的财务数据、估值、海外项目及行业对比进行了详细分析。

主要观点

买入评级：报告维持对Country Garden的“BUY”评级，目标价为HK$4.20。
新项目表现：Country Garden在澳大利亚推出的Ryde Garden项目表现强劲，首批发售在两天内达到65%的销售率。
项目优势：该项目的毛利率和净利率均高于其在中国的平均水平，预计现金流将在年内转正。
市场估值：Country Garden当前市盈率（PE）为5.2倍，市净率（PB）为1.2倍，低于大型蓝筹股的平均水平（PE 6.5倍，PB 1.2倍）。
海外扩张潜力：分析师认为投资者将逐渐对Country Garden的海外扩张策略产生信心，预计未来两年核心利润将增长超过15%。

关键信息

财务预测（FY Dec）

项目	2012A	2013A	2014F	2015F
营业额	41,891	62,682	78,786	98,294
EBITDA	12,115	13,287	15,721	17,831
税前利润	11,542	13,473	16,117	17,653
净利润	6,853	8,514	9,774	11,549
核心利润	6,726	8,081	9,774	11,549
每股收益（RMB）	0.38	0.47	0.54	0.63
每股收益（HK$）	0.48	0.58	0.67	0.79
每股收益增长率（%）	14.3	22.6	14.8	18.2
市盈率（x）	7.1	5.8	5.0	4.3
市销率（x）	-19.6	-8.5	1.2	1.1
EV/EBITDA（x）	5.6	5.8	4.8	4.3
每股股息（HK$）	0.17	0.21	0.24	0.29
股息收益率（%）	5.1	6.2	7.2	8.6
净负债率（%）	51.6	64.3	54.0	50.2
ROE（%）	20.6	20.9	20.8	21.5
每股账面价值（HK$）	2.61	3.01	3.43	3.94
市净率（x）	1.3	1.1	1.0	0.9
其他券商建议	B: 10	S: 2	H: 12

澳大利亚项目详情

项目名称：Ryde Garden
位置：悉尼，靠近Macquarie University和Chatswood
总可售面积（sm）：540,000
预计单位数量：830
预计每平方米售价（RMB）：48,800
预计每平方米售价（AV）：7,500
预计每平方米建造成本（RMB）：19,000
毛利率：46%
净利率：28%
预售情况：首批发售17亿元，实际预售10亿元，签约销售8.72亿元，ASP低于周边项目，吸引大量中国投资者。

海外项目对比

项目名称	购买日期	利息	GFA（sm）	可售单位数	总可售金额（RMB mn）	总土地成本（RMB mn）	预计每平方米售价（RMB）	预计每平方米售价（AV）	预计每平方米建造成本（RMB）	毛利率	净利率	产品类型
Serendah	Feb-12	55%	304,169	1200-1300	1,800	273	6,000	897	3,000	35%	23%	Superlink, Semi-detached
Semenyih	Feb-12	55%	330,772	1200-1300	1,900	473	6,000	1,429	3,000	26%	16%	Superlink, Semi-detached
Iskandar	Dec-12	100%	1,058,824	9,000	15,000	1,800	17,000	1,700	9,000	37%	24%	Luxury clubhouse, high-end condominium/service apartment, office and shopping mall
Sydney	Feb-14	100%	54,000	830	2,700	426	48,800	7,500	19,000	46%	28%	Apartment and retail

税费与贷款政策对比

项目	中国	马来西亚	悉尼
预售批准	建设达到一定阶段后才可预售	建设和预售同时开始	可在建设前预售
开发商税率	企业税、教育附加税、城市维护税（5.5%）；LAT（30%-60%）；所得税（25%）	所得税（25%）	所得税（30%）
买家税费	契税（1.5%-3%）；印花税（0.05%）；转让税（5%）	资产收益税（2年内15%；2-5年10%）	印花税（3%-4%）；行政费（1%）；律师费（1%-2%）；转让税（15%-45%）
抵押贷款	最多70%	最多90%	最多80%
抵押利率	5.1%-7.2%	约4%	4.5%-5%

折扣与估值对比

公司名称	代码	价格（HK$）	市值（HK$ bn）	14F PE	15F PE	14F PB	15F PB	14F EV/EBITDA	15F EV/EBITDA	14F P/Book	15F P/Book	14F P/Cash Flow	15F P/Cash Flow
China Overseas	HK688	20.20	165.1	20.2	165.1	7.3	5.9	29.84	24	7.2	2.5	18.9	19.9
Country Garden	HK2007	3.37	62.2	3.37	62.2	5.0	4.3	4.20	5.0	20.8	21.5	64.3	1.1
CR Land	HK1109	15.10	88.0	15.1	88.0	9.2	7.7	21.60	35	10.1	2.9	17.6	11.9
Evergrande	HK3333	3.26	48.1	3.26	48.1	4.0	3.7	4.43	21	13.5	13.2	69.5	0.6
Longfor	HK960	10.10	55.0	6.1	5.2	17.8	24.4	n.a.	n.a.	17.6	17.9	57.9	1.2
Shimao Property	HK813	16.08	55.8	5.6	4.7	18.0	30.0	25.83	8	18.0	19.0	57.4	1.0
China Vanke	HK2202	15.52	171.0	7.5	6.4	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	21.8	21.5	44.7	1.8

行业对比（Tier 1, Tier 2, Tier 3）

Tier 1：包括China Overseas、Country Garden、CR Land等，这些公司普遍具有较高的市盈率和市净率。
Tier 2：如Agile Property、COGO、Franshion等，估值相对较低，部分公司建议为“NR”（无评级）。
Tier 3：包括BJ Cap Land、BJ North Star、C C Land等，估值更低，部分公司建议为“Hold”或“NR”。

总结

本报告强调Country Garden在澳大利亚新项目的强劲表现，以及其在海外扩张中的潜力。分析师认为，该项目的销售情况良好，毛利率和净利率优于国内项目，现金流有望在年内转正。同时，Country Garden的当前估值低于行业平均水平，为投资者提供了潜在的买入机会。报告维持“BUY”评级，目标价为HK$4.20，并预计未来两年核心利润将增长超过15%。

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