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报告摘要

Shimao Property 总结

核心内容

本报告为Shimao Property（813.HK）提供了一份详细的公司分析与投资建议，涵盖财务预测、估值分析以及潜在催化剂。报告认为，尽管Shimao Property近期表现强劲，但其未来增长仍需关注其利润率变化及土地收购节奏。

主要观点

投资评级：维持“买入”评级，目标价为12个月HK$20.12。
潜在催化剂：预期预售表现超出预期将推动股价上涨。
分析师团队：Carol WU、Danielle Wang CFA、Ken HE CFA、Andy YEE。
财务预测：2013年及未来几年的收入、EBITDA、净利润等指标均呈现增长趋势，其中2014年和2015年的EPS分别预计为2.54 HK$和3.10 HK$，同比增长显著。
估值指标：
- 2014年PE为7.2倍，较NAV折扣36%。
- 2013年PE为9.8倍，较NAV折扣28.7%。
- 当前股价为19.12 HK$，处于合理估值区间。
财务状况：公司目前财务状况稳健，若预售达到65-70亿人民币，净负债率可维持在60%以下。
收购影响：近期土地收购成本较高，可能拉低项目利润率，但若预售强劲，可支撑公司财务健康。
利润展望：若项目以当前ASP销售，预计2013年平均GPM为25%；若以15%溢价销售，预计为34%。
长期关注点：需密切监控利润率变化及土地收购节奏，以维持长期增长。

关键信息

财务预测（单位：亿人民币）

项目	2012A	2013F	2014F	2015F
营业额	28,652	43,716	52,123	60,742
EBITDA	6,866	12,213	14,490	17,311
净利润	5,765	5,466	7,105	8,679
核心净利润	3,990	5,466	7,105	8,679
EPS (RMB)	1.63	1.54	2.00	2.45
EPS (HK$)	2.06	1.95	2.54	3.10
EPS增长率	0.7%	-5.2%	29.9%	22.1%
PE	8.9	9.4	7.2	5.9
EV/EBITDA	10.8	6.3	5.6	5.3
净负债率	55.9%	56.3%	57.6%	66.8%
ROE	17.3%	14.4%	16.8%	18.0%
P/Book Value	1.4	1.3	1.1	1.0

土地收购与利润率分析

日期	城市	项目	GFA（万平米）	土地成本（亿人民币）	ASP（人民币/平米）	GPM（%）
2013年9月	杭州	Huajiachi	152,013	3,670	40,000	24%
2013年5月	武汉	Hongshancun K11	349,910	738	8,000	22%
2013年4月	北京	Gongchen	200,372	545	17,000	38%
2013年4月	北京	Changyang	209,548	800	19,000	32%
2013年4月	南通	East Shanghai Road	850,000	1,126	7,000	23%
2013年4月	泉州	Shishi	715,148	1,684	9,000	22%
2013年3月	苏州	Shihu	285,221	3,101	20,000	19%
2013年3月	南昌	Shuicheng	261,814	216	8,000	38%
2013年2月	济南	Baimashan	656,157	434	7,500	28%
2013年2月	杭州	Niutian	89,729	1,000	20,000	18%
2013年2月	杭州	Zhijiang	200,152	817	20,000	33%
2013年1月	宁波	Baoqing Temple	223,310	2,139	19,000	25%
2013年1月	宁波	Majia	82,148	805	20,000	27%
平均	-	-	-	-	-	25%
畅销情景	-	-	-	-	-	34%

财务状况分析（不同预售情景）

项目	1H13	Scenario 1 (70亿预售)	Scenario 2 (65亿预售)	Scenario 3 (60亿预售)
已签约销售额	32,528	37,472	32,472	27,472
开始现金	18,098	18,945	18,945	18,945
现金流入	-	-	-	-
现金流出	-	-	-	-
未结算土地溢价	-5,500	-7,000	-7,000	-7,000
新土地成本	-8,000	-5,000	-5,000	-5,000
建设成本	-9,000	-14,000	-14,000	-14,000
其他费用	-6,000	-4,000	-4,000	-4,000
结束现金	18,945	21,145	16,895	12,645
负债	45,552	45,552	45,552	45,552
股东权益	43,788	47,898	47,898	47,898
净负债率	61%	51%	60%	69%

总结

Shimao Property的财务状况总体稳健，其预售表现强劲，有助于维持较低的净负债率。然而，近期较高的土地收购成本可能拉低项目利润率，影响长期盈利预期。尽管如此，公司仍具备良好的增长潜力，尤其在销售与营销能力方面。投资者应关注其未来土地收购节奏及利润率变化，以判断其长期价值。当前估值处于合理区间，维持“买入”评级。

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