20140822-DBS_Group-Good_progress_in_Beijing_14页_379kb

报告摘要

详细总结

核心内容

本报告由DBS Group Research发布，分析了SOHO China（代码：410 HK）的公司动态、财务表现和估值情况。报告指出，SOHO China在1H14的业绩符合预期，但其在北京和上海市场的表现存在差异。尽管北京的租赁情况有所改善，上海市场仍面临挑战。分析师认为，SOHO China目前的股价处于NAV的41%折扣，且具有稳定的分红政策，因此维持“Hold”评级，并将目标价设定为HK$6.47。

主要观点

北京市场表现良好：Wangjing SOHO的办公空间预租率高于预期，租金收益率超过12%，预计未来租金将进一步上涨。
上海市场仍具挑战：上海Fuxing Plaza的办公空间预租率仅为20%，零售空间预租率增长缓慢，仅提高9%至50%。Sky SOHO项目可能在未来出售。
公司策略：SOHO China继续出售非核心资产，并寻找潜在收购机会，尤其是在北京的项目。
财务表现：1H14业绩符合预期，收入和核心盈利均达到预测水平，但毛利率有所下降，净利率也有所下滑。
估值分析：公司当前的PE为10.6倍，EV/EBITDA为20.5倍，P/BV为0.7倍，处于较低水平，但存在潜在的反弹空间。

关键信息

1H14业绩概览

营业收入：4,750百万人民币，占分析师预测的68.3%，与共识预测69.6%基本一致。
核心盈利：1,108百万人民币，占预测的53.7%，与共识预测43.1%基本一致。
毛利率：50.3%，同比下降4个百分点。
净利率：23%，同比上升8个百分点。
每股收益（EPS）：0.512人民币，同比上升23%。
核心每股收益：0.210人民币，同比上升97%。
每股分红（DPS）：0.120人民币，与去年同期持平。
净债务比率：14.9%，同比下降2个百分点。
现金及银行存款：15,307百万人民币，同比增长约47%。

项目租赁情况

项目	城市	类型	租金（RMB/sm/day）	可出租面积（sm）	占用率/预租率	已出租/预租面积（sm）
Qianmen	北京	零售	12.0	35,000	75%	26,250
Guanghualu SOHO II	北京	办公	n.a.	71,388	0%	0
Guanghualu SOHO II	北京	零售	n.a.	21,426	0%	0
Wangjing SOHO Tower 3	北京	办公	7.0	123,573	35%	43,771
Wangjing SOHO Tower 3	北京	零售	n.a.	4,322	0%	0
SOHO Century Plaza	上海	办公	7.0	42,522	100%	42,522
SOHO Century Plaza	上海	零售	7.0	432	100%	432
SOHO Fuxing Plaza	上海	办公	7.0	57,039	20%	11,408
SOHO Fuxing Plaza	上海	零售	10.0	31,351	50%	15,676
Sky SOHO	上海	办公	4.2	194,439	0%	0
Sky SOHO	上海	零售	n.a.	33,857	0%	0
总计	-	-	-	615,349	23%	140,058

财务预测（FY Dec）

指标	2013A	2014F	2015F	2016F
营业收入	14,621	6,956	3,384	1,988
EBITDA	7,591	3,509	1,383	1,348
税前利润	12,470	4,012	1,862	1,319
净利润	7,388	2,378	1,227	762
核心净利润	4,323	2,197	1,034	762
每股收益（RMB）	1.49	0.48	0.25	0.15
每股收益（HK$）	1.88	0.61	0.31	0.19
每股收益增长率（%）	(26.9)	(67.8)	(48.4)	(37.9)
每股分红（HK$）	0.32	0.32	0.32	0.38
每股账面价值（HK$）	8.78	9.84	9.83	9.65
市盈率（倍）	3.4	10.6	20.5	33.0
企业价值/EBITDA（倍）	4.3	9.6	26.0	28.8
净股息收益率（%）	4.9	4.9	4.9	5.9
市净率（倍）	0.7	0.7	0.7	0.7
净债务/权益（倍）	0.2	0.2	0.2	0.3
资产负债率（%）	21.7	6.3	3.2	2.0
每股收益增长率（%）	-	Nil	Nil	New
其他券商推荐	-	B: 4	S: 6	H: 13

估值比较

公司名称	当前股价（HK$）	市值（HK$bn）	净资产收益率（%）	12个月目标价（HK$）	EPS增长率（%）	PE（14F）	PE（15F）	P/BV（13A）	NAV折扣（%）
China Overseas*	688 HK	23	19	Buy	29.90	(5)	15	8.6	7.2
Country Garden*	2007 HK	3.66	69.8	19.9	Buy	5.08	15	5.4	4.7
CR Land*	1109 HK	18.56	108.2	33.7	Buy	22.00	(35)	9	11.4
Evergrande*	3333 HK	3.24	47.8	17.0	Buy	4.00	(26)	3	2.9
Longfor	960 HK	10.48	57.0	5.1	NR	n.a.	(12)	12	6.4
Shimao Property*	813 HK	16.92	58.8	30.0	Buy	19.06	4	15	6.1
China Vanke 'H'	2202 HK	15.28	168.3	29.0	NR	n.a.	(18)	18	7.5
Agile Property*	3383 HK	6.21	21.6	9.1	Buy	6.98	(30)	14	5.1
COGO*	81 HK	4.94	11.3	4.0	Buy	7.90	(17)	16	4.3
Franshion*	817 HK	2.11	19.3	2.4	Buy	3.30	(18)	21	6.0
Greentown	3900 HK	7.94	17.1	11.3	NR	n.a.	(3)	18	3.0
Guangzhou R&F	2777 HK	10.76	34.7	9.1	NR	n.a.	(15)	15	4.2
Hopson Dev	754 HK	7.90	17.7	0.8	NR	n.a.	(12)	13	5.0
KWG Property	1813 HK	5.84	17.2	4.8	NR	n.a.	(18)	13	4.5
Poly (Hong Kong)	119 HK	3.53	12.9	4.7	NR	n.a.	(18)	13	5.7
Shui On Land*	272 HK	2.04	16.3	2.2	Buy	1.90	(59)	14	5.1
Sino-Ocean Land*	3377 HK	4.31	32.2	2.3	Hold	4.27	(29)	16	8.2
Soho China*	410 HK	6.40	33.3	4.0	Hold	6.47	(68)	(48)	10.6
Sunac China	1918 HK	6.38	21.5	16.0	NR	n.a.	(40)	15	3.7
Yanlord Land^	YLLG SP	1.18	2.3	1.0	Hold	1.19	(25)	11	10.3
Yuexiu Property*	123 HK	1.73	16.1	5.4	Hold	1.66	(30)	18	7.9
平均	-	-	-	-	-	-	-	-	-