房地产行业20Q3财报综述：业绩弱销售强，分化加剧、择优汰劣-20201101-华创证券-20页_1mb

房地产2020Q3财报综述总结

核心内容

2020年第三季度，中国房地产板块整体表现呈现“业绩弱销售强”的特征，行业分化加剧，优质房企表现相对较好。受疫情和融资新规影响，房企结算节奏放缓，导致营收和净利润增速均出现回落。然而，随着疫情缓解和政策调整，市场逐步恢复，预收账款锁定率高位有助于2020年全年业绩稳增。

主要观点

• 营收与业绩表现：

  • 3Q20主营业务收入同比增长5.7%，较2019年下降13.4个百分点。
  • 归母净利润同比下降16.8%，较2019年下降37.3个百分点。
  • 一二线房企营收增速优于三线房企，其中二线房企增速最高，一线次之，三线出现负增长。

• 毛利率与净利率变化：

  • 3Q20板块毛利率为30.3%，较2019年下降3.9个百分点，主要受高成本结算影响。
  • 净利率为7.8%，较2019年略降1.7个百分点，费用率和少数股东损益占比提升是主因。
  • 一线房企毛利率和净利率均优于二三线，反映出其更强的成本控制能力和经营效率。

• 负债与流动性状况：

  • 3Q20末资产负债率为79.3%，较2019年末增长0.6个百分点，主要受预收账款增长和结算偏慢影响。
  • 净负债率为86.2%，较2019年末增长4.7个百分点，低库存下补库存行为是主因。
  • 现金短债比为1.05倍，较2019年末略有下降，但仍优于历史低位。

• 销售回款与预收账款锁定率：

  • 销售回款同比增速放缓至-1.1%，但已较2019年明显改善。
  • 预收账款锁定率维持高位，达到1.52倍，有助于提升2020年业绩表现。

关键信息

营收与业绩表现

• 整体营收：3Q20同比增长5.7%，较2019年下降13.4个百分点。
• 区域分化：二线房企增长最快（+9%），一线次之（+8%），三线房企下降（-3%）。
• 净利润：3Q20同比下降16.8%，较2019年下降37.3个百分点。
• 区域分化：三线房企下滑最大（-41%），二线次之（-19%），一线相对稳定（-8%）。

毛利率与净利率

• 毛利率：3Q20为30.3%，较2019年下降3.9个百分点。
• 区域毛利率：一线（34%）> 三线（29%）> 二线（26%）。
• 净利率：3Q20为7.8%，较2019年下降1.7个百分点。
• 区域净利率：一线（10%）> 二线（8%）> 三线（4%）。

负债与流动性

• 资产负债率：3Q20末为79.3%，较2019年增长0.6个百分点。
• 净负债率：3Q20末为86.2%，较2019年增长4.7个百分点。
• 现金短债比：3Q20末为1.05倍，较2019年末略有下降，但仍优于历史低位。

销售回款与预收账款

• 销售回款增速：3Q20同比下降1.1%，但销售逐步恢复，预计后续改善。
• 预收账款锁定率：3Q20末为1.52倍，仍处于高位，有助于业绩修复。

投资建议

• 整体评级：重申“推荐”评级，认为房地产板块处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。
• 推荐领域：
  • 住宅开发：A股推荐金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股推荐世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 物业管理：推荐招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注宝龙商业。
  • 商业地产：推荐龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注华润置地。
  • 物流地产：推荐ESR、南山控股。

风险提示

• 疫情超预期：疫情可能对房地产销售和结算产生进一步影响。
• 政策收紧：房地产调控政策若超预期收紧，将对行业造成压力。

附录：图表目录

• 图表1：房地产板块营业收入增长率
• 图表2：房地产板块净利润增长率
• 图表3：房地产板块毛利率水平
• 图表4：房地产板块净利率水平
• 图表5：房地产板块资产减值损失/营业收入
• 图表6：房地产板块三项费用率水平
• 图表7：房地产板块少数股东损益占比
• 图表8：房地产板块净资产收益率水平
• 图表9：房地产板块净资产收益率水平（2014-2019）
• 图表10：房地产板块资产负债率水平
• 图表11：房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表12：房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表13：房地产板块净负债率水平
• 图表14：房地产板块未售存货同比走势
• 图表15：房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表16：房地产板块现金短债比情况
• 图表17：房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况
• 图表18：房地产板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表19：房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表20：房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表21：房地产板块机构配置情况

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA，FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

免责声明

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投资评级体系

• 公司投资评级：强推（>20%）、推荐（10%-20%）、中性（-10%~10%）、回避（-10%~20%）
• 行业投资评级：推荐（>5%）、中性（-5%~5%）、回避（<5%）