蓝光发展-600466-深度研究报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值-20191013-华创证券-15页_1mb

蓝光发展（600466）深度研究报告总结

核心内容

蓝光发展（600466）在2019年1-6月（19H1）实现显著业绩增长，销售和拿地能力增强，财务状况稳健，且其子公司嘉宝服务即将上市，有望提升公司整体估值。

主要观点

1. 19H1业绩表现亮眼

• 营收：145.4亿元，同比增长81.5%
• 归母净利润：12.7亿元，同比增长104.5%
• 毛利率：29.4%，同比减少3.0个百分点
• 归母净利率：8.7%，同比增加1.0个百分点
• 基本每股收益：0.37元，同比增长164.2%
• 净资产收益率：6.9%，同比增长2.8个百分点
• 三项费用率：11.7%，同比下降4.7个百分点

2. 销售增长稳定

• 销售金额：465.3亿元，同比增长12.5%
• 权益销售金额：349.5亿元
• 销售面积：514.8万平方米，同比增长34.0%
• 新开工面积：483.3万平方米，同比增长6.3%
• 竣工面积：127.1万平方米，同比增长21.8%

3. 高预收款保障业绩释放

• 预收账款：616.6亿元，同比增长20.9%
• 预收账款覆盖率：2.16倍地产营收，保障后续业绩可持续性

4. 多元化拿地扩充土储

• 新增土储面积：512.2万平方米，对应货值800亿元
• 新增土储区域分布：新一线及二线城市占62%，强三线城市占38%
• 土储总量：估算19H1末土储约2,505万平方米，覆盖18年销售面积3.1倍

5. 嘉宝服务即将上市

• 嘉宝服务：蓝光发展控股90%的物管子公司，排名19年中国物业服务百强第11位
• 19H1营收：9.3亿元，同比增长58.8%
• 19H1归母净利润：1.8亿元，同比增长104.9%
• 预计19年净利润：4.3亿元（按50%增速）
• 估值预测：按19年PE15-25倍估算，嘉宝服务对应市值43.5-72.5亿元，增厚蓝光市值25.9-55.0亿元，增厚比例13%-28%

6. 投资建议

• 评级：维持“强推”评级
• 目标价：8.85元
• 每股收益预期：2019-21年分别为1.11、1.68、2.10元
• PE预测：2019年6.0倍，2020年4.0倍
• 股息率：18A为3.9%，19E为5.8%

关键信息

1. 财务指标概览

2. 融资情况

• 资产负债率：19H1末为81.3%，同比下降1.6个百分点
• 净负债率：109.4%，同比下降5.7个百分点
• 融资渠道：19H1新增20亿元私募债批文，完成7.5亿元美元债、11亿元公司债发行
• 融资成本：18年末平均融资成本7.54%，较17年上升0.35个百分点

3. 嘉宝服务业务构成

• 物业管理服务：营收5.5亿元，同比增长37.9%
• 咨询服务：1.9亿元，同比增长198.4%
• 社区增值服务：1.9亿元，同比增长54.4%
• 收入结构：物业管理服务占比58.8%，咨询服务20.5%，社区增值服务20.7%
• 第三方收入占比：19H1同比增长13.6个百分点，达45.1%

4. 在管面积与区域分布

• 在管面积：19H1末达6,331.2万平方米，同比增长4.4%
• 区域分布：四川54.0%、华东27.2%、华南及西南部（除四川）13.3%、华中及华北4.6%、其他区域0.9%

5. 风险提示

• 房地产调控政策：可能超预期收紧
• 行业资金面：可能超预期收紧

结论

蓝光发展在19H1展现出强劲的业绩增长和稳定的销售表现，通过多元化拿地和融资渠道优化，公司土储和财务状况持续改善。嘉宝服务即将上市，其高成长性有望进一步提升蓝光发展整体估值，预计增厚市值26-55亿元，增厚比例13%-28%。公司维持“强推”评级，目标价8.85元，显示对其未来增长潜力的看好。