20180515-光大证券-上实发展-600748.SH-动态跟踪_业绩延续稳健增长_租赁_物管发展提速_13页_1mb

上实发展（600748.SH）动态跟踪总结

核心内容概述

上实发展（600748.SH）在2017年及2018年第一季度表现出稳健增长的态势，尤其在租赁和物业管理业务方面发展迅速。公司2017年营收72.3亿元，同比增长11.5%，超额完成65亿元目标；归母净利润8.7亿元，同比增长47.2%。2018年第一季度，公司营收13.2亿元，同比增长25.1%，归母净利润1.3亿元，同比增长11.5%。公司预计2018年营收目标为75亿元，有望超额完成。

主要观点与关键信息

1. 业绩表现

• 2017年：公司实现营收72.3亿元，同比增长11.5%，归母净利润8.7亿元，同比增长47.2%。
• 2018年Q1：营收13.2亿元，同比增长25.1%；归母净利润1.3亿元，同比增长11.5%。
• 2017年销售情况：签约金额53亿元，同比下降51.8%；签约面积26万平方米，同比下降64.6%；销售均价同比上涨36.3%。
• 2018年Q1销售情况：合约销售面积7.35万方，同比下降10.8%；合约销售金额15.44亿元，同比增长32.1%。

2. 业务板块发展

• 房地产销售：2017年收入52.5亿元，同比增长5.4%；2018年预计增长5%。
• 工程项目：2017年收入11.4亿元，同比增长34.6%；2018年预计增长20%。
• 物业管理服务：2017年收入5.3亿元，同比增长26.9%；2018年预计增长24%。
• 房产租赁：2017年收入2.9亿元，同比增长40.1%；2018年预计增长12%。
• 其他业务：2017年收入0.29亿元，同比下降29.27%；2018年预计增长3%。

3. 财务指标

• 毛利率：2017年为32.1%，2018年预计为31.13%。
• 净利率：2017年为12.1%，2018年预计为11.70%。
• 综合毛利率：2018年一季度为37.0%，同比下降16.3个百分点。
• 三费比率：2018年一季度为12.5%，同比下降6.1个百分点。
• 预收款项：截至2017年末，预收账款余额83.5亿元，同比增长31.6%；其中预收房款约80.3亿元，约为2017年房地产结算收入的1.5倍。
• 资产负债率：2018年一季度为62.6%，净负债率为57.8%。
• 货币资金：2018年一季度为82.4亿元，较年初减少12.4%。
• EPS预测：2018年为0.50元，2019年为0.52元，2020年为0.54元。

4. 业务拓展与资源获取

• 公司坚持“1+3+X”战略布局，以上海为核心，形成长三角、环渤海和成渝三大区域。
• 2017年新增4个项目，总规划计容建筑面积54.5万方，其中上海虹口北外滩项目和湖州雍景湾项目已开工。
• 通过协议处置和股权收购，公司获得浙江绍兴EIB地块不动产权益及相关权益，并控股泉州项目公司。
• 截至2017年末，公司拥有27个开发性地产项目，总规划计容建筑面积436万方，满足5年以上的开发需求。

5. 投资评级与估值

• 目标价：12个月目标价为7.00元，当前价为5.71元，折价约35.7%。
• 投资评级：上调至“买入”评级，预计未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 相对估值：给予2018年14倍PE估值，基于行业整体估值中枢下移。
• 营收预测：2018年营收78.87亿元，2019年85.32亿元，2020年91.35亿元。
• 归母净利润预测：2018年9.22亿元，2019年9.60亿元，2020年9.91亿元。

6. 风险提示

• 一二线城市预售证获取不及预期。
• 利率提升导致公司负债成本增加。
• 可售资源不足导致销售不及预期。

7. 国资改革背景

• 2018年上海国资国企改革继续推进，公司有望通过业务整合解决同业竞争问题。
• 公司已延期解决与上实城开的同业竞争问题，预计未来将受益于国企改革带来的整合机遇。

业务结构与增长动力

财务指标预测

估值与投资建议

• PE：2018年为11.4倍，2019年为11.0倍，2020年为10.6倍。
• PB：2018年为1.0倍，2019年为0.9倍，2020年为0.8倍。
• EV/EBITDA：2018年为11.8倍，2019年为11.2倍，2020年为10.5倍。
• EV/EBIT：2018年为13.3倍，2019年为12.5倍，2020年为11.7倍。
• EV/NOPLAT：2018年为17.4倍，2019年为16.3倍，2020年为15.2倍。
• EV/Sales：2018年为2.0倍，2019年为1.9倍，2020年为1.7倍。

结论

上实发展在2017年及2018年Q1表现出稳健增长，特别是在租赁和物业管理业务方面取得显著进展。公司通过整合资源、拓展业务，增强市场竞争力。尽管存在一定的风险，但公司具备较强的财务实力和增长潜力，上调至“买入”评级，12个月目标价为7.00元。