20140821-广发证券-北京城乡-600861.SH-自持物业价值彰显_国企改革助推成长_12页_576kb

北京城乡（600861.SH）总结

公司概况

北京城乡为北京市国资委控股的商贸零售企业，是北京市唯一全自持物业的商贸零售上市企业。公司主营业务包括商品零售、租赁、酒店及其他，其中商品零售占比高达93%。公司主要资产包括位于北京市区的20万平米以上自有物业，涵盖百货、超市、写字楼及酒店等业态。

核心内容

• 业务结构：公司商业收入来源于城乡贸易中心、华懋商场及两家超市；租赁收入来自华懋写字楼、沈阳财富中心及北京黄寺商厦；酒店收入来自锡华商务酒店。
• 重点项目：城乡世纪广场为公司100%自持项目，位于亦庄，总建筑面积30万平米，其中7万平米为自营购物中心，预计2017年后开始贡献利润。
• 财务表现：公司2014年上半年营业收入同比下降10.15%，归属母公司净利仅下降2.42%，显示公司经营策略调整成效显著。
• 盈利能力：公司毛利率同比增长0.93个百分点至18.28%，净利率同比上升0.31个百分点至4.22%，主要得益于财务费用率下降和运营成本控制。

主要观点

• 行业环境：2014年上半年，零售行业整体低迷，但公司通过优化管理、提升毛利率等措施，保持了净利的相对稳定。
• 国企改革背景：2014年8月，北京市出台国企改革文件，明确提出对竞争类企业引入各类投资者，推动混合所有制改革、资产重组和股权激励，为北京城乡带来新的发展契机。
• 发展潜力：公司拥有大量优质资产，但受限于资金问题，难以快速扩张。国企改革将有助于公司获得资本支持，推动其快速发展。

关键信息

• 财务数据：
  • 2014H1营业收入为11.73亿，同比下降10.15%。
  • 归属母公司净利为0.46亿，同比下降2.42%。
  • 预计公司14-16年EPS分别为0.34、0.45、0.38元，首次覆盖给予“谨慎增持”评级。
• 盈利预测：
  • 2014-2016年营业收入预计分别为26.61亿、32.47亿、33.36亿。
  • 2014-2016年净利润预计分别为10.7亿、14.3亿、12.2亿。
• 估值指标：
  • 2014年市盈率26.51，市净率1.22，EV/EBITDA为13.69。
• 风险提示：
  • 终端零售大幅放缓。
  • 国企改革进展不达预期。
  • 地产结算不达预期。

未来发展展望

• 地产收益：城乡世纪广场已预售5.08亿，预计验收后将为公司带来显著利润增长，支撑2014-2016年利润增长。
• 国企改革：随着北京国企改革方案的推进，公司有望通过混合所有制改革、资产重组等方式获得发展动力，提升经营效率。
• 财务状况：公司货币资金在预收售楼款后有所增加，预计未来3年经营净现金流约1.5亿，偿还贷款后现金将恢复至约8亿水平。

投资建议

• 评级：首次覆盖给予“谨慎增持”评级。
• 预期：公司有望在国企改革背景下实现跨越式发展，尤其在地产收益和经营效率提升方面有较大潜力。

财务比率

• 成长能力：营业收入增长稳定，但归属母公司净利润增长在2016年出现小幅下降。
• 获利能力：毛利率和净利率稳步提升，ROE和ROIC也有明显改善。
• 偿债能力：资产负债率逐年上升，但整体仍处于可控范围内。
• 营运能力：总资产周转率和应收账款周转率稳定，存货周转率在2016年显著提升。

总结

北京城乡作为北京市唯一全自持物业的商贸零售企业，具有良好的资产基础和高效的管理团队，但受限于资金问题，难以快速扩张。在国企改革加速的背景下，公司有望通过混合所有制改革、资产重组和股权激励等方式获得发展动力，推动业绩增长。尽管2014年上半年受行业低迷影响，公司仍通过优化运营和成本控制保持了净利的相对稳定。未来，城乡世纪广场的地产收益将成为公司利润增长的重要支撑，预计在2017年后开始贡献利润。公司当前估值合理，具备投资价值，但需关注行业风险及改革进展。