20210316-首创证券-房地产行业周报_十四五规划出台_房地产市场重心切换_26页_3mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容

“十四五”规划出台，房地产市场重心切换
“十四五”规划和2035年远景目标纲要决议通过，提出要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。同时推进房地产税立法，完善住房市场体系和住房保障体系。未来房地产政策将保持稳定，通过“房住不炒”原则控制房价上涨和房地产金融泡沫，房地产市场重心将从经济增长转向民生福祉。

主要观点

政策导向：房地产市场将更加注重保障性住房供给，强化住房需求管理，防范金融风险。
行业估值：主流地产股当前PE为5.8倍，较历史估值中枢仍有20%-30%提升空间。考虑到业绩增长和高比例分红，地产股相对收益特性明显。
投资建议：预计2021-2023年地产股有望迎来系统性估值提升，建议关注龙头公司如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

关键信息

板块行情回顾

A股：上周申万房地产指数下跌0.75%，相对上证指数收益0.65%，年初至今上涨0.14%，相对上证指数收益0.72%。
港股：内房股（剔除物业）上周平均涨幅0.79%，物业板块平均涨幅0.56%。年初至今内房股平均涨幅6.67%，物业板块平均涨幅4.12%。
个股表现：A股中金融街涨幅12.3%，*ST基础跌幅10.9%；内房股中SOHO中国涨幅11.8%，太阳城集团跌幅7.0%；物业股中新城悦服务涨幅14.5%，宝龙商业跌幅10.0%。

行业政策动态

中央政策：强调保障性租赁住房和共有产权住房供给，缓解新市民和青年人住房困难。
地方政策：
- 上海：加强个人住房贷款管理，防止违规资金流入房地产市场；推出新建商品住房项目。
- 郑州：延长公积金贷款缴存时限，按区域设定贷款限额。
- 无锡：土拍禁止马甲公司参与，违规者禁入土地市场一年。
- 中山：高层次人才可获得购房补贴。
- 海南：全面清理房地产市场违法违规行为。
- 南京：严禁商改住。
- 湖州：加强商品房预售管理。
- 北京大兴区：推出10宗经营性用地，面积64.18公顷。

重点城市商品房成交

上周成交：55城商品房成交面积731.9万平米，环比下降5%，同比增长91%。
分城市能级：
- 一线城市：成交面积128.5万平米，环比下降4%，同比增长156%。
- 二线城市：成交面积328.7万平米，环比下降8%，同比增长79%。
- 三四线城市：成交面积274.7万平米，环比下降3%，同比增长85%。
月累计：55城成交面积1346.4万平米，同比增长114%。
年累计：6667.6万平米，同比增长110.5%。

重点城市二手房成交

上周成交：16城二手房成交面积192.7万平米，环比增长9%，同比增长70%。
月累计：356.4万平米，同比增长100%。
年累计：1654.9万平米，同比增长95.9%。

库存及去化周期

可售面积：15城可售面积15709.8万平米，环比下降0.8%。
去化周期：13.8个月，环比下降0.1个月。
一线城市：平均去化周期11.4个月。

推盘及去化率

上周推盘：29个项目，合计推出房源4987套，环比增长22.9%。
平均去化率：59%，环比下降4个百分点。

土地市场

百城住宅类土地供应：308.6万平米，环比下降48%，同比下降77%。
百城住宅类土地成交：409.1万平米，环比增长2%，同比增长23%。
成交总价：154.9亿元，环比下降48%，同比下降40%。
供求比：0.59，环比下降0.01。
平均成交楼面均价：3787元/平米，环比下降49.1%。
平均成交溢价率：9.4%，环比下降8.7个百分点。

市场资金环境

LPR：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续10个月保持不变。
房贷利率：首套房平均利率5.26%，环比上涨4bp；二套房平均利率5.56%，环比上涨3bp。
房地产贷款余额：2020年末为49.58万亿元，同比增长11.7%，占比人民币贷款余额28.7%。
新增房地产贷款：2021年2月新增4113亿元，同比多增3742亿元，占新增人民币贷款比重27.5%。

重点房企2月销售情况

碧桂园：2月销售额465.5亿元，同比增长122.5%；1-2月累计销售额868.7亿元，同比增长61.3%。
中国恒大：2月销售额302.3亿元，同比下降32.4%；1-2月累计销售额883.5亿元，同比增长3.6%。
万科：2月销售额451.6亿元，同比增长61.1%；1-2月累计销售额1166.3亿元，同比增长40.6%。
融创中国：2月销售额332.5亿元，同比增长172.3%；1-2月累计销售额684.2亿元，同比增长121.9%。
保利地产：2月销售额320.0亿元，同比增长59.5%；1-2月累计销售额750.8亿元，同比增长72.0%。
中海地产：2月销售额235.6亿元，同比增长86.0%；1-2月累计销售额505.8亿元，同比增长53.5%。
绿地控股：2月销售额180.0亿元，同比增长5.3%；1-2月累计销售额341.0亿元，同比增长33.2%。
蓝光发展：2月销售额170.0亿元，同比增长448.4%；1-2月累计销售额308.0亿元，同比增长182.3%。
华夏幸福：2月新增债务违约83.82亿元，累计违约本息194.24亿元。
金地集团：2月销售额173.5亿元，同比增长480.3%；1-2月累计销售额416.2亿元，同比增长173.1%。

房企融资情况

融资活动：
- 金地集团：发行15亿元中期票据，利率3.96%。
- 滨江集团：发行9.1亿元中期票据，利率4.8%。
- 正荣地产：发行0.5亿美元企业债，利率5.95%。
- 苏高新：发行2亿元中期票据，利率3.6%。
- 华南城：发行1.75亿美元企业债，利率11.95%。
- 碧桂园：发行20亿元公司债，利率4.8%。
- 旭辉控股集团：发行14.48亿元公司债，利率4.4%。
- 蓝光发展：发行10亿元中期票据，利率7.2%。
- 首创置业：发行20亿元公司债，利率4.0%。
- 首开股份：发行22.6亿元中期票据，利率3.98%。

重点公司动态

年报/业绩预告：
- 融创中国：2020年收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%。
- 融创服务：2020年收入46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润6.01亿元，同比增长122.6%。
- 新城悦服务：2020年收入28.66亿元，同比增长41.6%；归母净利润4.52亿元，同比增长60.4%。
- 蓝光嘉宝服务：2020年收入27.34亿元，同比增长30.2%；净利润5.5亿元，同比增长23.8%。
- 太古地产：2020年收入133.08亿港元，同比下降6.43%；股东应占溢利40.96亿港元，同比下降69.5%。
- 时代邻里：2020年收入17.58亿元，同比增长62.6%；净利润2.37亿元，同比增长148.6%；净利润率增加4.7个百分点。
- 迪马股份：2020年营业收入212.71亿元，同比增长7.99%；归母净利润18.03亿元，同比增长25.89%。
融资：
- 碧桂园：成功发行20亿元公司债，利率4.8%。
- 保利置业：拟发行6.26亿元公司债，用于偿还18保置01本息。
- 华夏幸福：新增债务违约83.82亿元，累计违约本息194.24亿元。
- 华夏幸福：华夏控股被动减持股份，持股比例降至27.4%。
- 绿地控股：新增2个房地产项目，位于湖州和嘉兴，收购价22.64亿元。
- 蓝光发展：与碧桂园物业签署股权合作意向框架协议，转让价款49.6428亿元。
其他动态：
- 其他公司：包括蓝光发展与碧桂园物业的股权交易等。

重点公司估值

A股公司：
- 万科A：PE 7.6倍，PB 2.2倍，ROE 22.6%。
- 保利地产：PE 5.0倍，PB 1.6倍，ROE 20.1%。
- 招商蛇口：PE 4.3倍，PB 2.4倍，ROE 18.8%。
- 金地集团：PE 5.4倍，PB 1.3倍，ROE 20.0%。
- 新城控股：PE 5.5倍，PB 3.0倍，ROE 36.7%。
- 阳光城：PE 3.8倍，PB 1.7倍，ROE 16.2%。
- 金科股份：PE 4.4倍，PB 1.7倍，ROE 22.5%。
- 中南建设：PE 3.1倍，PB 2.0倍，ROE 21.4%。
- 首开股份：PE 4.4倍，PB 0.9倍，ROE 9.1%。
- 荣盛发展：PE 2.4倍，PB 1.2倍，ROE 24.5%。
内房股：
- 中国海外发展：PE 3.7倍，PB 1.1倍，ROE 15.6%。
- 华润置地：PE 6.5倍，PB 1.7倍，ROE 18.4%。
- 碧桂园：PE 3.2倍，PB 1.9倍，ROE 28.9%。
- 融创中国：PE 3.4倍，PB 2.9倍，ROE 37.2%。
- 龙湖集团：PE 10.3倍，PB 2.3倍，ROE 20.9%。
- 中国金茂：PE 6.5倍，PB 1.7倍，ROE 17.2%。
- 旭辉控股集团：PE 4.9倍，PB 1.7倍，ROE 23.1%。
物业股：
- 碧桂园服务：PE 41.0倍，PB 14.3倍，ROE 43.8%。
- 保利物业：PE 60.2倍，PB 31.2倍，ROE 17.2%。
- 中海物业：PE 21.3倍，PB 16.8倍，ROE 40.8%。
- 绿城服务：PE 25.9倍，PB 8.8倍，ROE 18.8%。
- 永升生活服务：PE 42.0倍，PB 7.2倍，ROE 21.9%。
- 新城悦服务：PE 35.2倍，PB 23.9倍，ROE 31.9%。
- 雅生活服务：PE 14.4倍，PB 5.8倍，ROE 21.2%。