高力国际-西安2019Q1写字楼市场概览-2019430-5页_1mb

西安甲级写字楼市场2019年第一季度分析总结

核心内容概述

2019年第一季度，西安甲级写字楼市场呈现出需求疲软、供应增加、租金微调和空置率上升的趋势。整体市场表现较为平淡，净吸纳量降至近两年新低，而高新区因新增供应量巨大，内部竞争加剧。与此同时，城北子市场凭借其交通便利性和租金优势，成为吸引租户的重要区域。

主要观点

市场需求

• 整体需求下滑：在宏观经济环境下，租户对租赁成本更为关注，甲级写字楼较高的租金门槛降低了其对中小企业的吸引力。
• 净吸纳量创近两年新低：预计2019年全市净吸纳量约为21.3万平方米，第一季度净吸纳量为2.9万平方米，环比下降48.6%，为近两年最低水平。
• 区域差异明显：高新子市场净吸纳量最大，约1.7万平方米；城北子市场紧随其后，约1.1万平方米；城南子市场则因优质经营性租户增加，租赁需求上升。

供应情况

• 新增供应量大：2019年全市预计新增供应约60万平方米，其中76.2%集中在高新区，预计全年供应量为49.6万平方米。
• 新项目交付：本季度高新区交付了一个甲级写字楼新项目——天安人寿中心（绿地中心B座），体量约10万平方米，推动市场总存量上升至约155.3万平方米。

空置率变化

• 空置率上升：受弱需求和新增供应影响，空置率环比上升2.5个百分点至34.5%。
• 高新区空置率最高：因新增项目交付，高新区空置率上升5个百分点至36.6%。
• 城北空置率下降：城北子市场消化了4.5%的办公面积，空置率降至34.3%。

租金表现

• 平均租金微涨：由于少数项目租赁情况良好，全市平均租金环比微涨0.1%至105.0元/平方米/月。
• 高新区租金上升：在不考虑新供应项目租金因素下，高新区租金环比上涨0.4%至102.4元/平方米/月。
• 城北租金平稳：城北租金环比上升0.4%至97.4元/平方米/月。
• 租金整体预计下降：考虑到全年新增供应量较大，预计2019年租金将同比下降约0.9%。

关键信息

租户动态

• 优质经营性租户增加：城南子市场吸引了更多高端经营性租户，这些租户倾向于选择性价比更高的写字楼而非高租金的零售商业项目。
• 租户议价能力增强：对于高新子市场，租户在租金调整、交付状态、楼宇配套、物业服务等方面拥有更强的议价能力。

未来展望

• 高新子市场竞争加剧：预计2019年高新区将有约45.4万平方米新增供应，占全市供应量的76.2%，将显著提升市场内部竞争。
• 城北子市场形成威胁：城北凭借区域通达性及租金优势，逐渐对高新区构成竞争压力。
• 建议：高新区业主应通过优化租金、提升交付状态、改善楼宇配套及物业服务等方式增强竞争力。

主要租赁交易案例

数据来源与公司信息

• 数据来源：高力国际研究部
• 主要作者：林子凯，分析师 | 研究 | 华西区
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  • 孙超：董事总经理 | 华西区 | +86 28 8658 6288 | sean.sun@colliers.com
  • 夏思坚：执行董事 | 研究 | 亚洲 | +852 2822 0511 | andrew.haskins@colliers.com
  • 邱义昇：高级董事 | 研究 | 中国区 | +86 21 6141 3688 | dave.chiou@colliers.com
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