20131110-光大证券-房地产_销售动能明显下降_政策相继出台抑需求回升_15页_1mb

房地产行业一周回顾与展望总结（2013.11.02-2013.11.08）

核心内容

市场变化

• 新房成交全面下降：上周新房成交5.7万套，环比下降10.4%。一线城市成交下降3.9%，为连续第三周下降；二线城市下降12.6%，三四线城市下降8.9%。
• 库存小幅增加：全国新房库存增加0.2%，去化周期减少0.1个月至7.8个月，其中一线和三线城市降幅明显。
• 二手房成交微降：上周二手房成交1.2万套，环比下降0.2%。北京成交下降较多，导致整体下降。
• 土地市场平淡：一线城市新增供给有所恢复，但全国土地成交仍偏弱，溢价率明显下降。

主要观点

行业基本面

• 销售动能下降：10月国家统计局数据和周度数据均显示楼市销售动能明显减弱，库存增加，开发商推货意愿下降。
• 政策影响显著：随着调控政策的出台，市场进入观望期，价涨量缩局面较为确定。
• 信贷环境偏紧：政策与信贷环境共同抑制了需求，短期内难以逆转。

板块表现

• 地产板块跑赢大盘：申万地产指数下跌2.45%，沪深300下跌3.23%，地产板块相对收益为0.78%。
• 个股表现分化：龙头房企如万科、保利、金地、招商均出现下跌，跌幅分别为5.54%、5.77%、0.50%、7.03%。

关键信息

政策动态

• 上海沪七条出台：加强差别化信贷和限购，地方政府有动力完成全年房价目标，不排除其他城市跟进。
• 政策不确定性：政治换届因素可能影响政策执行力度，房价过快上涨城市可能继续出台调控政策。

投资建议

• 防御价值突出：负面预期充分，机构仓位偏低，板块具备防御性。
• 个股推荐：关注销售可能超预期、前期股价调整的公司，如万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。
• 评级调整：维持“增持”评级，认为短期防御价值有，进攻价值无。

数据概览

新房成交

• 全国合计：56,682套，环比下降10.4%；年初至今累计成交2,307,214套，同比增长23.5%。
• 区域表现：环渤海、长三角成交下降明显，珠三角因深圳推盘增加表现较好。
• 城市表现：一线城市成交下降，深圳因政策原因出现反弹。

二手房成交

• 全国合计：11,982套，环比下降0.2%；北京降幅较大，达8.9%。
• 城市表现：北京、深圳、天津等城市成交下降，其他城市震荡。

土地市场

• 全国成交金额：360.9亿元，环比增加1529元/平；供给面积1108.6万方，供给较少。
• 一线城市：土地供给有所恢复，北京、上海、深圳均提及增加住房用地供给。
• 重点地块：北京朝阳区东坝南区、昌平区北七家镇等地块成交。

盈利预测与估值

公司估值

• 万科A：PE 7.8倍（12A），14E预计PE 5.1倍，市值995亿元，投资评级“买入”。
• 招商地产：PE 12.1倍（12A），14E预计PE 7.5倍，市值393亿元，投资评级“增持”。
• 阳光城：PE 18.9倍（12A），14E预计PE 11.2倍，市值105亿元，投资评级“增持”。
• 荣盛发展：PE 10.0倍（12A），14E预计PE 5.5倍，市值214亿元，投资评级“买入”。
• 行业均值：PE 11.2倍，PB 8.3倍，2013年9倍，2014年7倍。

营收与利润

• 重点公司营收增速：三季度累计营收增速49.5%，单季度28.2%；净利润率11.5%，毛利率35.4%。
• 盈利预测：2013-2014年母公司净利润率维持在12%左右，业绩释放依赖销售。

未来展望

市场趋势

• 销售难以回升：预计后续两个月销售水平难有明显提升，需求回升不明显。
• 政策持续影响：可能继续出台调控政策，抑制房价过快上涨。
• 现金流紧平衡：开发商需加快周转以降低杠杆，经营性现金流仍为负。

投资策略

• 板块配置建议：建议适当调整地产板块至标配，关注销售超预期公司。
• 评级维持：下调至“增持”，认为防御价值有，进攻价值无。

附录：相关研报

• 《防御价值有，进攻价值无，下调评级至“增持”》
• 《需求回调在预期之内，京七条彰显促供给思路》
• 《市场调控预期增强，短期回避中期看好》
• 《地产销售中规中矩，主题性投资仍是主流》
• 《行业集中度持续提升，房价表现和市场调控差异化明显》
• 《QE暂缓退出支撑流动性，各地差异化调控持续》
• 《销售回暖好于2011和2012年，需求向好和政策真空引导板块估值修复》

分析师信息

• 竺劲：北京大学金融学硕士，南开大学经济学学士，光大证券研究所分析师，熟悉招商地产、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、南国置业、新湖中宝、滨江集团、世茂股份等公司。
• 联系方式：021-22169105，zhujin@ebscn.com

评级体系说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 中性：与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 减持：落后市场基准指数5%-15%。
• 卖出：落后市场基准指数15%以上。

风险提示

• 报告基于假设，分析结果可能因不同假设而有显著差异。
• 报告不构成任何投资建议，不承担相关投资风险。

版权信息

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