20220928-光大证券-金科服务-09666.HK-2022年中期业绩点评_短期业绩承压_博裕要约收购经营独立性大幅提升_3页_380kb

报告摘要

2022年上半年，金科服务实现营业收入25.65亿元，同比下降0.89%；归母净利润为3.57亿元，同比下降31.9%。公司拥有约39.36亿元现金及现金等价物，综合毛利率为26.5%，同比下降6个百分点。尽管业绩承压，但公司通过第三方外拓和数字化平台建设，有效保障了规模增长。

第三方外拓成效显著
- 截至2022年6月30日，公司管理面积达到2.5亿平方米，其中西南核心区域占49.7%，区域密度进一步提升。
- 合约面积3.74亿平方米，其中70.6%来自独立第三方，上半年新增入场管理面积2130万平方米，其中83.8%为独立第三方项目。
- 市场化外拓能力增强，为公司后续规模增长提供保障。
业务结构均衡，短期业绩承压
- 公司已覆盖191个城市，包括685个住宅项目和372个非住宅项目，具备全业态服务能力。
- 基础物业管理业务收入17.5亿元，同比增长34%。
- 社区增值服务收入2.85亿元，同比下降56%，但毛利率由35.7%提升至68.8%，显示业务模式优化。
- 非业主增值服务收入同比下降40.7%，主要受地产开发环境变化和疫情冲击影响。
博裕要约收购提升经营独立性
- 2022年9月27日，博裕投资提出每股12港元的全面要约收购，溢价33.04%，涉及约3.97亿股，总代价约47亿港币。
- 收购完成后，金科服务仍保持港交所上市地位。
- 博裕资本具备丰富的投资和企业管理经验，有助于提升公司经营效率，降低地产行业信用风险对公司的影响，有利于公司估值修复。

盈利预测与估值
- 公司2022-2024年归母净利润预测分别为7.2亿元、8.6亿元、10.1亿元，分别下调50%、53%、55%。
- 当前股价对应2022-2024年PE估值分别为9.8倍、8.2倍、7倍，已充分反映疫情和房地产市场影响下业绩增速放缓的预期。
- 公司评级由“买入”下调至“增持”。
财务数据概览
- 2022年营业收入预测为59.43亿元，同比下降0.4%。
- 2022年净利润预测为7.15亿元，同比下降32.4%。
- 2022年EPS为1.10元，同比下降约32%。
- 2022年经营活动现金流为-10.33亿元，投资活动现金流为-4.26亿元，融资活动现金流为-2.87亿元，净现金流为-17.46亿元。
资产负债情况
- 流动资产合计为91.5亿元，非流动资产合计为15.28亿元，资产总计为106.78亿元。
- 流动负债合计为23.07亿元，非流动负债合计为20.5亿元，负债总计为25.12亿元。
- 股东权益合计（含少数股东权益）为81.67亿元，较2021年增长约5.6%。