20140428-兴业证券-房地产行业_库存大幅回升_成交依然疲弱_19页_3mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2014.4.21-4.27）

核心内容概述

2014年4月最后一周（4.21-4.27），中国房地产市场整体表现呈现“库存回升，成交疲弱”的特征。重点城市新房成交环比小幅上升，但同比仍大幅下降，显示市场需求依然低迷。同时，土地市场保持较高溢价率，而部分城市推出购房落户等政策，显示出政策放松的迹象。

主要观点

成交情况

新房成交：统计的29个主要城市新房成交面积平均为15.6万平米，环比上升10%，但同比下降23%。其中：
- 一线城市整体成交环比上升21%，但同比下降19%。
- 二线城市整体成交环比上升17%，但同比下降18%。
- 三四线城市整体成交环比下降1%，同比下降22%。
二手房成交：统计的四个城市中，二手房成交环比有升有降，但同比均下降。例如：
- 北京二手房成交环比上升18%，同比下降14%。
- 深圳二手房成交环比下降17%，同比下降36%。
- 杭州二手房成交环比上升15%，同比下降44%。
- 天津二手房成交环比上升10%，同比下降32%。

库存情况

整体库存上升2.8%。
一线城市中，北京、上海、广州库存分别上升4.6%、1.2%、0.7%，而深圳库存下降0.6%。
三四线城市库存上升幅度较小，整体库存上升2.8%。

土地市场

重点城市住宅土地市场推出土地20宗，成交土地21宗，土地成交宗数较上周明显下降。
住宅土地溢价率为37%，其中北京达到140%，上海为78%，厦门为37%，成都为66%。
热点城市土地市场未明显降温，表明市场热度仍然较高。

板块表现

申万地产指数在2014年第17周下跌2.96%，但跌幅小于沪深300指数（-4.02%），显示出相对收益。
SW地产指数PE-TTM为10.44倍，接近2012年以来的均值水平，政策预期可能推动股价反弹。
个股建议关注：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华夏幸福和格力地产。

关键信息

市场趋势：新房销售量虽有小幅回升，但同比仍大幅下降，显示市场仍处于调整期。
库存压力：库存水平整体上升，尤其是部分三四线城市，显示出市场去库存压力较大。
土地溢价：重点城市土地溢价率仍处于高位，表明市场对核心城市的土地仍有较强需求。
政策放松：无锡等城市开始执行购房落户等政策，显示出地方政府放松调控的迹象。
板块相对收益：地产板块在市场整体下跌情况下表现出相对收益，可能受政策预期和估值修复推动。
个股表现：部分个股如金地集团涨幅较大，而新华联等跌幅明显，需关注市场分化。

风险提示

调控严厉程度高于市场预期：可能进一步抑制市场活跃度。
成交萎缩：市场整体需求不足，可能影响企业盈利能力和市场信心。

地区分析

长三角地区

上海：新房销售环比上升5%，同比下降11%；库存上升1.2%。
杭州：新房销售环比上升10%，同比下降64%；二手房销售环比上升15%，同比下降44%。
苏州：新房销售环比上升25%，同比下降19%；库存上升5.1%。
南京：新房销售环比下降2%，同比下降50%；库存上升2.1%。
宁波：新房销售环比上升10%，同比下降32%；库存上升0.4%。

珠三角地区

深圳：新房销售环比上升8%，同比下降16%；二手房销售环比下降17%，同比下降36%。
广州：新房销售环比上升17%，同比上升7%；库存上升0.7%。
东莞：新房销售环比下降12%，同比下降36%；库存下降0.3%。

环渤海地区

北京：新房销售环比上升82%，同比下降41%；库存上升4.6%；二手房销售环比上升18%，同比下降14%。
天津：新房销售环比上升23%，同比下降4%；库存上升2.8%；二手房销售环比上升10%，同比下降32%。
青岛：新房销售环比下降17%，同比下降52%。
济南：新房销售套数环比上升68%。

中西部城市

武汉：新房销售环比上升7%，同比上升4%。
合肥：新房销售环比上升11%，同比上升40%。
长沙：新房销售环比上升15%，同比下降34%。
重庆：新房销售环比上升68%，同比下降14%。
成都：新房销售环比下降4%，同比上升16%。
贵阳：新房销售环比下降10%，同比下降33%。

其他城市

福州：新房销售环比下降19%，同比下降44%；库存上升1.7%。
厦门：新房销售环比上升2%，同比下降67%；库存上升11.6%。
哈尔滨：新房销售环比上升27%，同比下降58%。
昆明：新房销售环比上升53%，同比上升25%。
扬州：新房销售环比上升1%，同比下降35%。

结论

整体来看，房地产市场仍处于“量缩价跌”的调整期，尽管部分城市新房销售环比小幅回升，但同比仍大幅下降。库存压力仍较大，土地市场保持较高溢价，政策层面有放松迹象，但市场基本面未有明显改善。地产板块在市场整体下跌中表现出相对收益，但需警惕市场整体风险。建议关注龙头企业如万科A、保利地产、招商地产等，同时留意政策变化对市场的影响。

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