20220517-国盛证券-A股房地产开发行业年报综述_分化加速_盈利承压_18页_1mb

A股房地产开发行业年报综述总结

核心内容概述

2021年A股房地产开发行业整体呈现分化加速、盈利承压的趋势。受调控政策影响，包括三道红线、贷款集中度、集中供地等，不同规模房企面临不同程度的挑战。大型房企相对稳健，中型房企增长乏力，小型房企有所回升，而多元业务房企则因其高毛利业务保持相对优势。

主要观点与关键信息

1. 营业收入分析

• 整体情况：样本房企营收主要由大中型房企贡献，合计占比达92.1%。2021年整体营收增速放缓至12.9%。
• 分类表现：
  • 大型房企：营收增速保持在15%-20%区间，较为稳定。
  • 中型房企：增速显著下降，2021年仅为10.8%。
  • 小型房企：增速逐步回升，2021年达24.8%。
  • 多元业务房企：增速下降，但因高毛利业务，营收表现相对较好。

2. 毛利率分析

• 整体趋势：自2018年以来，房企毛利率持续下滑，2021年降至20.7%。
• 分类表现：
  • 大型房企：2021年毛利率为23.0%，降幅较小。
  • 中型房企：毛利率最低，2021年仅为17.0%。
  • 小型房企：毛利率为23.0%，与大型房企相近。
  • 多元业务房企：毛利率始终较高，2021年略有下降至49.8%。

3. 销售费率与管理费率

• 整体趋势：销售费率稳定在2.8%左右，管理费率逐年下降，2021年降至2.7%。
• 分类表现：
  • 大型房企：控费成果领先，管理费率由2.4%降至2.3%。
  • 中型房企：销售费率由2.7%升至2.8%，管理费率保持在2.9%。
  • 小型房企：管理费率由3.0%降至2.7%，控费能力有所提升。
  • 多元业务房企：管理费率略高，但整体表现较为稳定。

4. 投资收益分析

• 整体情况：2021年投资收益同比增速大幅下滑至-22.9%，但占归母净利润比重上升至25.7%。
• 分类表现：
  • 小型房企：投资收益同比增长51.0%，表现最佳。
  • 大型房企：投资收益同比下降11.2%，降幅较小。
  • 中型房企：投资收益同比下降30.1%，降幅较大。
  • 多元业务房企：投资收益同比下降69.4%，降幅最大。

5. 归母净利率分析

• 整体趋势：2021年归母净利率大幅下降至4.3%，较2020年下降4.4pct。
• 分类表现：
  • 大型房企：归母净利率由10.6%降至7.0%，相对稳健。
  • 中型房企：归母净利率由6.9%降至1.7%，降幅最大。
  • 小型房企：归母净利率由7.3%降至3.3%，降幅次之。
  • 多元业务房企：归母净利率保持高位，2021年略有下降至22.0%。

6. 销售情况分析

• 整体趋势：2021年销售增速保持平稳，达9.5%，与上年持平。
• 分类表现：
  • 大型房企：销售增速由14.2%降至8.5%。
  • 中型房企：销售增速由4.9%升至9.3%。
  • 小型房企：销售增速由13.4%升至15.3%。
  • 多元业务房企：销售增速由20.6%降至18.4%。
• 存货周转率：2021年样本房企存货周转率为34.6%，较上年提升3.3pct。
• 分类表现：
  • 中型房企：存货周转率最高，由35.0%升至38.4%。
  • 小型房企：存货周转率提升幅度最大，由21.2%升至26.6%。
  • 大型房企：存货周转率由28.8%升至31.8%。
  • 多元业务房企：存货周转率较低，但有提升。

7. 拿地情况分析

• 整体趋势：2021年拿地金额增速下降至6.4%，较上年7.7%有所放缓。
• 分类表现：
  • 大型房企：拿地增速稳定，表现较好。
  • 小型房企：拿地增速提升，由上年的6.9%降至-1.1%。
  • 中型房企：拿地增速明显下降，由6.9%降至-1.1%。
  • 多元业务房企：拿地增速波动较大，但整体保持稳定。

8. 财务杠杆与流动性

• 整体趋势：房企降杠杆效果明显，剔预负债率由72.2%降至71.0%，净负债率由69.6%降至65.6%，现金短债比由145%降至140%。
• 分类表现：
  • 剔预负债率：多元业务房企最低，大型房企和小型房企次之，中型房企最高（74.9%）。
  • 净负债率：大型房企保持在40%左右，中型房企由150%降至85.5%。
  • 现金短债比：大型房企最高（217%），中型房企由136%降至113%，小型房企和多元业务房企相对较低。

9. 投资建议

• 评级：维持房地产开发板块“增持”评级。
• 推荐标的：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

10. 风险提示

• 政策执行力度不足：若政策放松不及预期，新房销售可能继续下行。
• 基本面恶化：销售价格持续下行可能引发购房者预期恶化，导致供过于求。
• 疫情反复：疫情反复可能对新房销售造成严重影响。

结论

2021年A股房地产行业在政策调控和市场环境变化下，呈现出明显的分化趋势。大型房企表现相对稳健，而中型房企面临较大压力，小型房企和多元业务房企则有不同程度的改善。整体盈利承压，但部分优质房企仍具备投资价值，建议关注信用资质良好、流动性充足、土储优质的企业。