20220909-国盛证券-A股房地产开发行业年报综述_营收业绩双升下滑_分化趋势愈发显著_21页_1007kb

A股房地产开发行业年报综述总结

核心内容概览

2022年上半年，A股房地产开发行业整体呈现营收和利润双降的趋势，市场分化加剧。大型国央企及混合所有制企业表现相对稳健，而中型民企和小型房企则面临较大的经营压力。行业整体毛利率、净利率、销售增速及拿地金额均出现显著下滑，反映出房地产行业在多重调控政策和外部环境冲击下的严峻挑战。

主要观点

1. 营收与利润双降，分化趋势显著

• 整体营收增速由正转负：2022上半年房企整体营收增速降至-15.3%，较2021年下降50.4个百分点。
• 大型房企表现稳健：4家大型房企营收占比达44.3%，营收增速稳定在20.1%左右。
• 中型房企营收骤降：16家中型房企营收增速降至-32.7%，小型房企也由正转负，降幅达-24.4%。
• 归母净利润断崖式下跌：整体归母净利润同比由正转负至-53.4%，其中中型房企跌幅最大，达-92.2%。

2. 毛利率持续承压，中型房企最低

• 整体毛利率下降：2022上半年整体毛利率降至19.3%，同比下降1.9个百分点。
• 中型房企毛利率最低：仅为15.4%，主要受多家中型民企暴雷影响。
• 大型房企和多元业务房企毛利率相对较高：大型房企为21.0%，多元业务房企达49.8%。

3. 销管费率分化加剧

• 大型房企费率下降：销售费率降至2.4%，管理费率降至2.4%。
• 中型和小型房企费率上升：销售费率分别升至2.8%和3.4%，管理费率升至3.6%和3.4%。
• 费率上升原因：促销力度加大、融资成本上升及项目停工导致会计处理变化。

4. 财务费率显著上升

• 财务费率上涨：2022上半年财务费率升至2.4%，较2021年上升0.7个百分点。
• 中型房企财务费率增幅最大：从1.8%升至3.2%，反映其融资困难与成本上升。

5. 净利率大幅下滑

• 整体净利率下降：从4.3%降至3.8%，降幅为0.5个百分点。
• 中型房企净利率骤降：从5.0%降至0.6%，小型房企从8.9%降至1.8%。

6. 销售与拿地增速大幅下滑

• 销售增速由正转负：从40.0%降至-34.4%。
• 拿地金额增速由正转负：从43.3%降至-36.9%，反映市场降温与民企暴雷影响。

7. 杠杆指标恶化，中型民企短期偿债能力堪忧

• 剔预负债率下降：从71.3%降至70.1%，但净负债率小幅上升至71.1%。
• 现金短债比下降：从157%降至124%，中型房企已跌破红线。

关键信息

房企分类

• 大型龙头房企：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（共4家）
• 中型腰部房企：绿地控股、华发股份、新城控股、首开股份等（共16家）
• 小型房企：城建发展、格力地产、荣安地产等（共13家）
• 多元业务房企：南山控股、陆家嘴、浦东金桥等（共9家）

投资建议

• 维持“增持”评级：建议关注保利、滨江、华发、招蛇、万科A、金地、建发等A股房企。
• H股房企：绿城中国、华润置地、中海外、越秀地产。
• 物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策不及预期：若需求端政策放松力度不足，新房销售可能继续下滑。
• 基本面恶化：销售价格持续下行可能引发购房者抛售，形成恶性循环。
• 疫情反复：疫情若持续反复，将对新房销售造成进一步冲击。

数据来源与免责声明

• 数据来源：Wind，国盛证券研究所。
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分析师声明

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投资评级说明

• 股票评级：买入（涨幅>15%）、增持（涨幅5%-15%）、持有（涨幅-5%~5%）、减持（跌幅>5%）。
• 行业评级：增持（涨幅>10%）、中性（涨幅-10%~10%）、减持（跌幅>10%）。