从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状-远东资信_14页_518kb

2022年房地产开发行业整体表现低迷，销售、土地、开发及融资等环节均出现显著下滑，企业分化加剧。销售端数据显示，全国商品房销售面积1-11月累计跌幅达23.3%，住宅、商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降32.5%、30.8%、33.8%，期房销售较现房更显弱势。百强房企样本中，中央及地方国有企业销售额同比跌幅分别为16.5%和20.5%，而民营企业跌幅达48.4%，显示国企抗周期能力较强。土地端方面，11月土地成交价款及购置面积同比分别下降50.79%和58.47%，购置均价创近年新高，达14956.01元/平方米。百强房企拿地金额同比下跌61.85%，其中民营企业跌幅最大（81.73%），融资困难及销售回款不佳导致其新增地块意愿不足。开发端指标如房地产开发投资完成额、新开工面积等同比跌幅扩大，仅竣工面积因“保交楼”政策有所收窄。郑州作为典型案例，国企项目复工率明显高于民企，2022年10月实现147个停工项目全面复工，但民企仍面临较大交付压力。融资端显示，2022年1-11月行业融资规模同比下降25%，其中“三支箭”政策累计释放银行授信超2万亿元、债市融资超1200亿元、股权融资17家房企参与。债务风险方面，2020-2022年新增违约房企55家，均为民营企业，涉及逾期本金及利息15898.7亿元。偿债高峰方面，地方国企2023年3月面临54621亿元偿债压力，居行业首位，中央国企和民企分别在2023年4月、5月迎来14782亿元、25052亿元偿债高峰。从企业性质看，国有房企整体保持绿档，而多数民企触及“三道红线”。案例分析显示：保利发展和建发房产凭借稳健财务及政策支持保持竞争力，新城控股、美的置业通过股权融资缓解流动性压力；华夏幸福、蓝光发展等已出险民企面临严重债务危机，通过资产转让及战略转型尝试化解风险。报告指出，房地产行业仍是国民经济支柱，未来政策或进一步改善房企资产负债表与市场信心，城市更新及保障性租赁住房等新模式将成新增长点，布局相关业务的房企值得关注。