房地产行业资金链风险分析-冬至阳生春又来_45页_7mb

房地产行业资金链分析与投资策略总结

核心内容

本报告对房地产行业及重点房企的资金链运行状况进行了全面分析，重点聚焦行业资金紧张程度、经营与筹资端资金流动、房企资金风险识别及投资策略。

主要观点

• 行业资金紧张程度：当前行业资金链紧张程度接近历史低谷（2008年、2014-2015年），但较2011-2012年更为严重，且筹资端资金紧张为历史首次。
• 资金流出与流入：销售回款是行业首要资金来源，占总资金来源的53%。经营端资金流出（土地款、工程款、税费）与筹资端（贷款、债券、信托等）均出现压力。
• 资金风险分层：根据现金流、偿债能力等指标，将100家房企分为低风险（22家）、中风险（42家）、高风险（36家）。
• 政策影响：政策底的出现将支撑板块估值，市场预期可能提前改善，行业有望在2022年中筑底回升。
• 投资建议：优先关注筹资现金流健康的稳健房企，如保利发展、龙湖集团、金地集团；同时可关注资金情况相对安全的腰部房企，如滨江集团、建发国际、南山控股等。

关键信息

行业资金链情况

• 资金来源结构：2021年11月，房企资金来源中定金及预收款占比最高（34%），自筹资金（33%），个人按揭贷款（16%），国内贷款（14%）。
• 销售回款：2021年1-11月销售回款累计9.7万亿，同比增速14.7%。预计2021年全年销售回款10.7万亿，同比增速10.9%；2022年销售回款预计10.3万亿，同比减少4.1%。
• 土地款支出：2021年1-11月土地购置费为4.2万亿，同比减少1%。预计2021年全年土地购置费4.4万亿，同比减少0.3%；2022年土地购置费预计4.3万亿，同比减少2.3%。
• 工程款支出：2021年1-11月工程款支出为9.5万亿，同比增加9.3%。预计2022年工程款支出为11万亿，同比增加5%。
• 税费支出：经营费率上升，税费支出整体小幅增加，预计2021-2022年经营费率6.5%，税金及附加6.3%，净利率6.5%。
• 应付账款：应付账款对融资能力影响有限，但偿付压力较大，占销售规模比例已达30%。

公司层面资金状况

• 资金风险分化：大中型房企现金净流入下滑，短期资金流出压力较大；行业中长期偿债能力提升，但短期偿债压力增加。
• 风险识别：通过现金流边际变化、短期及中长期偿债能力等指标，识别出房企资金风险，其中高风险组36家，短期偿债能力不足。

投资策略

• 行业层面：预计2022年二季度行业资金盈余水平将二次探底，2022年下半年有望筑底回升，市场预期可能提前改善。
• 房企层面：推荐筹资现金流健康的稳健房企，如保利发展、龙湖集团、金地集团；同时关注资金情况相对安全的腰部房企，如滨江集团、建发国际、南山控股。

图表与数据说明

• 图1-5：展示了行业资金来源结构及销售回款、土地款、工程款的同比变化。
• 表1-8：提供了资金来源、土地购置费、工程款、税费等各项数据的测算与分析。
• 图19-25：显示了应付款规模、开发贷余额、收并购金额、委托贷款与信托贷款余额的变化趋势。
• 表9-24：详细列出了2020-2022年各项资金来源与流出的测算数据。

风险提示

• 宏观经济变化：可能对房地产市场产生影响。
• 政策调控超预期：可能对商品房市场带来冲击。
• 疫情影响：对销售及整体市场情绪有潜在影响。

评级

• 评级：增持（维持）

数据来源

• 数据来源：国家统计局、wind、申港证券研究所

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